Afinal, estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil? A aquisição de um imóvel no Brasil, especialmente para quem não está familiarizado com as leis e procedimentos locais, envolve etapas importantes para garantir a segurança jurídica da transação.
Em nosso escritório, recebemos frequentemente estrangeiros que não sabem por onde começar o processo de aquisição. Nesta matéria, apresentaremos um guia passo a passo para uma compra segura e sem complicações.
Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?
Sim, tanto pessoas físicas quanto jurídicas que não possuam nacionalidade brasileira podem comprar imóveis no Brasil.
A legislação brasileira possibilita a compra de propriedades urbanas sem haver restrições específicas. Existem apenas algumas limitações para compra de imóveis situados em áreas rurais e fronteiriças que existem autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária e do Conselho de Defesa Nacional. Saiba mais sobre como funciona a aquisição imobiliária para estrangeiros no artigo que elaboramos sobre o assunto.
Guia para compra de imóveis por estrangeiros: Passo a passo
Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil
Agora você já sabe que estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil. Mas, como iniciar esse processo na prática? No geral, o processo de compra envolve etapas específicas e algumas exigências legais que precisam ser observadas com atenção.
Abaixo explicamos, de forma clara e prática, o passo a passo para estrangeiros interessados em comprar imóveis no Brasil, abordando documentos necessários, restrições legais, impostos e dicas para uma negociação segura.
Primeiro Passo: Análise da Documentação do Estrangeiro (Comprador)
A documentação exigida para que estrangeiros possam comprar imóvel no Brasil inclui:
1. Cadastro de Pessoa Física (CPF) Regularizado
O Cadastro de Pessoa Física (CPF) é um registro fundamental e de caráter obrigatório para todos os cidadãos brasileiros e estrangeiros que realizam transações financeiras e legais no país, atuando como o principal número de identificação individual. Administrado pela Receita Federal do Brasil, o CPF consiste em uma sequência numérica única que integra um robusto banco de dados nacional.
Como emitir o CPF sendo estrangeiro?
Para estrangeiros residentes no exterior, a solicitação deve ser feita presencialmente em um posto da rede consular brasileira (embaixada ou consulado). Se o estrangeiro estiver no Brasil, poderá fazer a solicitação diretamente em uma unidade da Receita Federal do Brasil. Mais informações sobre o processo podem ser encontradas no site oficial da Receita Federal.
2. Passaporte Válido ou RNE (Registro Nacional de Estrangeiros)
Para a transação, é necessário apresentar o passaporte válido ou o Registro Nacional de Estrangeiros (RNE). Não é estritamente necessária a tradução juramentada deste documento, desde que sua validade esteja em dia.
3. Certidão de Estado Civil
É fundamental informar e comprovar o estado civil do comprador (casado, viúvo, solteiro, divorciado). Para tal, o cartório exige a apresentação da certidão de estado civil. O acompanhamento de um advogado imobiliário é crucial para entender as implicações jurídicas dessa declaração e como ela pode afetar a propriedade e o regime de bens no Brasil.
É importante salientar que, embora a tradução juramentada dos documentos possa ser exigida em certos casos – especialmente em função da forma de formalização da escritura pública – a regra geral é que tal procedimento não será necessário.
Segundo Passo: Análise das Certidões do Imóvel e do Vendedor
Com a documentação do comprador em ordem, o próximo passo sobre como estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil é a análise minuciosa da documentação do vendedor e do próprio imóvel. Nesse sentido, destacamos que nosso site possui diversas publicações sobre a análise de riscos na compra e venda de imóveis no Brasil.
É crucial verificar se todos os impostos e taxas do imóvel estão em dia, pois, caso contrário, o comprador poderá herdar dívidas vinculadas ao bem. Da mesma forma, é fundamental que o vendedor apresente uma situação financeira sólida, sem que haja ações judiciais ou dívidas que possam resultar na penhora do imóvel, o que representaria um grande problema e dor de cabeça para o comprador.
Um advogado especialista em direito imobiliário é o profissional mais indicado para conduzir esta análise. Ele proporcionará toda a segurança necessária, identificando e mitigando problemas que poderiam surgir no futuro.
Reitero sempre aos nossos clientes que o acompanhamento de um profissional especializado é, sem dúvida, um dos melhores investimentos na aquisição de um imóvel, pois além de garantir segurança e agilidade ao processo, ele pode prevenir grandes problemas futuros e onerosos.
Clientes frequentemente questionam se, mesmo com a imobiliária providenciando os documentos e realizando a análise das certidões obrigatórias, a assessoria de um advogado é ainda necessária. A resposta é um enfático sim. O corretor de imóveis atua como um intermediador, cujo papel principal é a intermediação da negociação e a concretização da venda do imóvel. Sua função é neutra, e ele foca na união das partes para o fechamento do negócio.
Um advogado, por outro lado, atua na defesa exclusiva dos interesses de seu cliente, realizando uma análise jurídica aprofundada e completa, visando proteger o seu cliente dos riscos e otimizar os custos da transação.
Terceiro Passo: O Contrato de Compromisso de Compra e Venda
O Compromisso de Compra e Venda é um acordo preliminar fundamental em nosso sistema jurídico, que antecede o contrato definitivo (escritura pública) de compra e venda de um imóvel. Ele serve para formalizar a intenção de ambas as partes (comprador e vendedor) em realizar o negócio.
Neste instrumento, são estabelecidas, de forma clara e precisa, todas as condições da negociação, tais como o preço do imóvel, a forma de pagamento, a data prevista para a assinatura da escritura definitiva e outras cláusulas pertinentes que regerão a compra e venda do imóvel.
É nesta etapa que a importância da assessoria jurídica de um advogado, atuando na defesa exclusiva de sua aquisição, se torna evidente. Um contrato de compromisso de compra e venda mal redigido, ou que não preencha os requisitos legais, poderá não ser considerado um título executivo extrajudicial.
Isso significa que, para validar uma execução desse documento em caso de descumprimento, seria necessário iniciar uma ação judicial que pode perdurar por anos. Por outro lado, se o contrato for bem redigido e legalmente sólido, o tempo gasto no judiciário poderá ser significativamente reduzido, de muitos anos para poucos meses.
É importante frisar que o estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil sem assessoria jurídica, mas nesse caso a imobiliária ou o corretor autônomo não costumam realizar uma análise prévia e completa da documentação do imóvel e do vendedor, salvo raras exceções. Na maioria dos casos, eles irão priorizar a assinatura do compromisso de compra e venda antes da verificação integral dos documentos. É nesse ponto que os problemas podem surgir.
Importância e Efeitos do Contrato de Compromisso:
É crucial entender que o Compromisso de Compra e Venda formaliza a intenção de comprar e vender o imóvel, mas não transfere a propriedade em si. A propriedade, de fato, só será garantida e formalizada na próxima etapa, por meio da escritura pública de compra e venda e seu registro no cartório onde o imóvel está registrado.
Pagamento do Sinal e Preparação Bancária:
O valor do sinal, via de regra, deve ser pago após a assinatura do Compromisso de Compra e Venda, sendo comum estipular um prazo médio de 3 dias úteis para que o montante seja creditado na conta do vendedor. É crucial que os compradores já tenham todos os trâmites bancários necessários encaminhados para efetuar este pagamento dentro do prazo contratual.
Este é um ponto importante a ser observado pelo estrangeiro, pois a abertura de uma conta bancária no Brasil só é possível após a emissão do CPF. Em caso de dúvidas, nossa equipe está à disposição para orientá-lo neste processo.
Quarto Passo: Escritura Pública de Compra e Venda
Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil
Após a finalização bem-sucedida da etapa do Compromisso de Compra e Venda, o próximo passo sobre como estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil é a lavratura da escritura pública de compra e venda. Este ato formal é realizado em um Cartório de Notas e é essencial para a validade jurídica da transação. É fundamental ressaltar que a lavratura da escritura só poderá ser realizada após a emissão e regularização do CPF dos compradores (estrangeiros), conforme já abordado no Primeiro Passo.
Antes da lavratura da escritura, é necessário o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Geralmente, no Rio de Janeiro, esse imposto corresponde a 3% sobre o valor do imóvel. Caso o valor do ITBI pareça superior ou incorreto, a análise de um especialista da área imobiliária torna-se necessária. Abordamos este tema em nossa matéria “ITBI Restituição do Valor Incorreto – Alíquota ITBI Rio de Janeiro”.
As custas de cartório referentes à escritura também serão calculadas neste momento, mas um especialista da área imobiliária poderá prever esses custos com antecedência.
No dia e horário marcados, o tabelião realizará a lavratura da escritura, formalizando a compra e venda. Neste momento, o comprador passa a ter a posse do imóvel e o direito de propriedade sobre ele.
Quinto Passo: Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Após a formalização da escritura de compra e venda, é o momento de registrar o novo comprador na matrícula do imóvel.
A matrícula do imóvel pode ser comparada à sua certidão de nascimento. Nela, constam todas as transmissões do imóvel, quaisquer ônus ou gravames, sendo, portanto, o documento mais importante da transação imobiliária.
Somente será considerado, de fato, proprietário do imóvel quem tiver o nome registrado na matrícula. Por isso, este registro é o que formalizará efetivamente a aquisição do imóvel.
Sexto Passo: Acerto de Contas e Posse do Imóvel
Finalizadas todas as etapas burocráticas, é o momento de realizar o acerto de contas final com o vendedor. É importante destacar que o comprador geralmente só tomará a posse do imóvel – ou seja, só receberá as chaves – após o pagamento integral, que, por praxe no mercado, ocorre no ato da lavratura da escritura pública de compra e venda, conforme explicado no Quarto Passo sobre como estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil .
Até a data da lavratura da escritura, todas as taxas, impostos e despesas decorrentes do imóvel são de responsabilidade do vendedor. A partir dessa data, a responsabilidade passa a ser do comprador.
É importante destacar que débitos de Taxa de Corpo de Bombeiros (FUNESBOM), IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e Condomínio possuem caráter propter rem. Isso significa que, se a documentação não for analisada corretamente e o comprador adquirir um imóvel com esses débitos, eles passarão a ser de responsabilidade do novo proprietário.
Isso ocorre porque essas dívidas são vinculadas ao próprio imóvel, e não ao proprietário. Nesses casos, não havendo a quitação, o próprio imóvel poderá ser utilizado para o pagamento das dívidas por meio de penhoras e ações judiciais.
Caso necessitem de informações adicionais ou assessoria especializada sobre como estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil, nossa equipe está integralmente à disposição para garantir que sua aquisição imobiliária no Brasil seja um sucesso.
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