A compra e venda de imóveis é um processo complexo que requer cuidado e atenção a diversos detalhes. Entre os pontos mais importantes, está a verificação e a organização dos documentos compra e venda de imóveis.
Os documentos compra e venda de imóveis são imprescindíveis para garantir a segurança e a regularidade jurídica da negociação, além de evitar fraudes e transtornos futuros. Abaixo, detalharemos os principais documentos necessários para compradores e vendedores ao realizar uma transação imobiliária.
Documentos compra e venda de imóveis – do Imóvel
1. Certidão de Matrícula e Ônus Reais
A certidão de matrícula é um dos documentos compra e venda de imóveis mais importante, pois é como se fosse a sua certidão de nascimento, e nele constam todas as informações relevantes, como dimensões, proprietários anteriores, benfeitorias e eventuais ônus.
Esse documento indica se o imóvel está comprometido com dívidas, hipotecas ou penhoras, entre outras obrigações. A obtenção dessa certidão permite verificar se a propriedade está livre para negociação.
2.Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica emitida pela Prefeitura do Rio de Janeiro
Esta certidão (um dos documentos compra e venda de imóveis), emitida pela Prefeitura do Rio de Janeiro, informa sobre a regularidade fiscal do imóvel em relação aos tributos municipais, como o IPTU. Além disso, verifica se o imóvel está sujeito a algum regime enfitêutico, que implica no pagamento de foro e laudêmio ao senhorio direto
Para obter essa certidão na cidade do Rio de Janeiro, basta acessar o portal da prefeitura. Clique aqui para acessar o link direto da Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica na cidade do Rio de Janeiro.
É importante obter uma certidão atualizada diretamente na prefeitura ou órgão responsável.
3. Habite-se
O Habite-se é um dos mais importantes documentos compra e venda de imóvel, ele é emitido pela prefeitura, atestando que a construção ou reforma do imóvel foi concluída conforme as normas de segurança, habitabilidade e legislação vigente . A ausência do Habite-se pode trazer implicações legais, inviabilizando financiamentos e transações.
4. Planta do Imóvel
A planta é fundamental para verificar a distribuição interna, dimensões e eventuais reformas realizadas. A planta devidamente aprovada pelas autoridades competentes comprova a regularidade da estrutura física, sendo portanto um dos documentos compra e venda de imóvel indispensável.
5. Certidão relativa à Taxa de Incêndio (FUNESBOM)
A Certidão relativa à Taxa de Incêndio (documentos compra e venda de imóveis), emitida pelo Corpo de Bombeiros (FUNESBOM), comprova que o imóvel está em dia com o pagamento da taxa de incêndio. Este documentos compra e venda de imóvel é importante para garantir que não há pendências relacionadas à segurança contra incêndios.
6. Certidão do 2º Ofício de Distribuição, referente aos executivos fiscais e fazendários
Esta certidão, emitida pelo 2º Ofício de Distribuição, lista processos de natureza fiscal e fazendária que possam estar em andamento contra o proprietário do imóvel. É essencial para assegurar que não existem execuções fiscais pendentes que possam impactar a propriedade, sendo um dos documentos compra e venda de imóveis.
7. Certidão de Quitação Condominial
A Certidão de Quitação Condominial também é um dos documentos compra e venda de imóveis, que é emitida pelo síndico ou pela administradora do condomínio e comprova que o vendedor está em dia com todas as obrigações condominiais. Este documento é crucial para evitar que o comprador herde dívidas de condomínio do antigo proprietário.
8. Cópia da Ata da Última Assembleia que Elegeu o Síndico
A cópia da ata da última assembleia que elegeu o síndico é importante para confirmar quem é o representante legal do condomínio e quem pode fornecer informações e emitir documentos relativos à unidade. Essa certidão raramente é solicitada, mas é um dos documetos compra e venda de imóveis que é de grande importância, tendo em vista que todas as principais decisões dentro do condomínio, em regra, possuem o aval do síndico.
9. Cópia das Atas das 3 Últimas Assembleias
As atas das últimas três assembleias do condomínio fornecem um histórico das decisões recentes e das questões discutidas pelos condôminos. A análise desses documentos compra e venda de imóveis, irá ajudar o comprador a entender melhor a dinâmica do condomínio e quaisquer assuntos pendentes que possam afetar o imóvel.
10. Cópia da Convenção de Condomínio
A Convenção de Condomínio é um dos documentos compra e venda de imóveis que estabelece as regras de convivência e administração do condomínio. Ter uma cópia é essencial para que o comprador conheça todas as normas que regem o imóvel e as áreas comuns
11. Cópia do Regimento Interno
O Regimento Interno (documemento com e venda de imóveis) complementa a Convenção de Condomínio, detalhando regras mais específicas sobre o uso das áreas comuns, horário de funcionamento de instalações, entre outros. Conhecê-lo é importante para garantir a conformidade com as normas do condomínio.
Documentos Compra e venda de imóveis do Vendedor Pessoa Física
1. Documentos Pessoais
Os documentos pessoais básicos como RG, CPF e comprovante de residência são necessários para identificar o vendedor e validar a legitimidade da transação, também se destacam como documentos compra e venda de imóveis. Se o vendedor for casado, também é preciso apresentar a certidão de casamento e o regime de bens.
2. Certidões de Regularidade Financeira
Certidões como a negativa de protestos e a negativa de débitos trabalhistas ou fiscais são importantes para verificar a saúde financeira do vendedor. Elas atestam se ele está livre de pendências jurídicas ou dívidas que possam afetar o processo.
3. Certidões de Ações Judiciais
Essas certidões indicam se o vendedor está envolvido em litígios que possam afetar a negociação do imóvel, como processos de execução fiscal, ações cíveis, trabalhistas ou criminais. É importante obter essas certidões nos cartórios e fóruns competentes.
4. Autorização do Cônjuge
Se o vendedor for casado em regime de comunhão de bens, a autorização do cônjuge é indispensável para validar a venda do imóvel. Ela pode ser feita por escrito e autenticada em cartório.
5. Certidões de Interdições e Tutelas
As Certidões de Interdições e Tutelas são documentos compra e venda de im;oveis emitidos pelos ofícios de registro civil que informam se uma pessoa está sujeita a interdição ou tutela. Esses registros são cruciais para garantir que todas as partes envolvidas na transação imobiliária estão legalmente capacitadas para realizar a venda ou a compra do imóvel.
- Interdição: A interdição é uma medida judicial que retira, parcial ou totalmente, a capacidade civil de uma pessoa para praticar certos atos da vida civil, em razão de uma enfermidade ou deficiência mental. Quando uma pessoa é interditada, um curador é nomeado para administrar seus bens e representá-la legalmente. A certidão de interdição verifica se o vendedor ou comprador do imóvel está interditado, o que exigiria a participação do curador na transação.
- Tutela: A tutela é o instituto que visa proteger menores de idade ou pessoas que, embora não interditadas, necessitam de um tutor para gerenciar seus interesses, como em casos de órfãos ou de menores cujos pais foram destituídos do poder familiar. A certidão de tutela verifica se há necessidade da presença de um tutor na transação imobiliária.
Analisar o vendedor é fundamental para uma transação segura. Caso o vendedor seja uma pessoa jurídica, veja a nossa matéria que fala sobre a venda por pessoa jurídica.
Documentos Compra e Venda de imóveis – Comprador
1. Documentos Pessoais
Assim como no caso do vendedor, o comprador deve fornecer documentos pessoais, como RG, CPF e comprovante de residência. Se for casado, também precisa apresentar a certidão de casamento e o regime de bens.
2. Comprovante de Renda
Os comprovantes de renda são essenciais, especialmente quando a compra envolve financiamento. Eles ajudam a comprovar a capacidade financeira do comprador e são exigidos pelas instituições bancárias e financeiras.
3. Análise de Crédito
Para assegurar a segurança da transação, é comum que os vendedores solicitem uma análise de crédito do comprador. Essa medida verifica a capacidade do comprador de cumprir com as parcelas ou pagamentos acordados, ou para garantir que haverá a obtenção de financiamento imobiliário. Por isso yambém é solicitado como um dos documetos compra e venda de imóveis.
Cuidados Adicionais
1. Contrato de Compra e Venda
Após verificar todos os documentos compra e venda de imóveis mencionados, o contrato de compra e venda particular deve ser redigido de maneira detalhada, com todas as cláusulas e condições negociadas.
É recomendável contar com a ajuda de um advogado especializado para evitar ambiguidades e possíveis problemas futuros.
2. Escritura e Registro
Após a assinatura do contrato e a quitação dos valores acordados, é necessário oficializar a transação com a emissão da escritura pública em cartório e o posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis. Somente com a escritura registrada o comprador terá a propriedade legalmente transferida.
3. Impostos e Taxas
Além do valor do imóvel, é preciso incluir no orçamento os custos com taxas e impostos, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e taxas cartoriais. Verificar todos esses valores ajuda antecipadamente a evitar surpresas durante o processo.
Lembrando que alguns Municípios cobram o ITBI com base no valor de avaliação do Município, e não com base no valor da transação, saiba mais acessando nossa matéria sobre Valor do ITBI
A organização dos documentos compra e venda de imóveis é um processo minucioso, que demanda atenção a cada detalhe para assegurar que todas as partes estejam resguardadas e a transação ocorra com segurança.
Contar com os benefícios da assessoria de um advogado especializado pode facilitar esse processo, ajudando a verificar e reunir todos os documentos compra e venda de imóveis indispensáveis, além disso, existem vários Benefícios da Análise de Riscos na Compra e Venda do Imóveis. Dessa forma, tanto comprador quanto vendedor podem concluir o negócio com tranquilidade, cientes de que a propriedade foi devidamente transferida, evitando surpresas desagradáveis no futuro.
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Com uma abordagem criteriosa e personalizada, a Mozer Advocacia auxilia na verificação e organização de todos os documentos compra e venda de imóveis, garantindo que a transação ocorra de forma segura, dentro das exigências legais e com total transparência para ambas as partes envolvidas.
