O QUE É A USUCAPIÃO?

A Usucapião é uma forma originária de aquisição do direito de propriedade sobre um bem móvel ou imóvel pelo decorrer do tempo, assim o tempo determina a aquisição da usucapião. Pelo fato de ser de aquisição originária não será necessário o pagamento dos impostos de transferência (ITBI ou ITCD). Porém incidirão os impostos dominiais, ou seja, IPTU e ITR que podem estar em nome dos possuidores.

De acordo com o TJDFT (Tribunal de Justiça do Distrito Federal), a legislação brasileira permite que uma pessoa possa adquirir a propriedade de um bem, seja móvel ou imóvel, pelo uso por um determinado tempo, sem interrupção, e desde que cumpra os requisitos exigidos pela lei.

Devemos observar que o cadastro feito no prédio da prefeitura para fins de pagamento dos impostos dominiais não se confunde com o cadastro no registro de imóveis. Pois quando falamos em proprietário do imóvel estamos nos referindo àquela pessoa que tem o seu nome registrado na matrícula do imóvel.

O interessante da usucapião é que não devemos pensar que o proprietário está perdendo o seu bem, e sim que o possuidor está adquirindo um direito real sobre coisa alheia. Esse instituto transforma um fato (a posse) em um direito (propriedade).

Alguns acreditam haver certo grau de injustiça nas aquisições por usucapião, mas é uma realidade jurídica que visa a função social da propriedade.

Portanto, a usucapião é um instrumento legal que permite às pessoas adquirirem bens imóveis ou móveis mediante o exercício da posse prolongada e ininterrupta, sem a necessidade de título ou contrato. É uma forma de justiça social, pois garante o direito à propriedade para aqueles que de fato a possuem, mesmo que não sejam os proprietários legais. Em poucas palavras podemos dizer que a lei não é injusta ao tirar do proprietário o seu domínio sobre o bem, pois afinal é o possuidor que está garantindo a função social daquele imóvel em razão do abandono feito pelo proprietário.

 

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POSSE X USUCAPIÃO

A posse é o exercício de fato de alguns dos poderes inerentes ao domínio, ela pode ser exercida por pessoa física, pessoa jurídica e os entes despersonalizados. Como é uma situação de fato a posse tem repercussões jurídicas.

Existe a posse direta e a posse indireta. Na posse direta o possuidor está fisicamente com o bem, já na posse indireta o mesmo não está em contato com o bem, mas ele conserva alguns dos poderes inerentes à propriedade. Por exemplo, João aluga o seu imóvel a Maria, neste caso João tem a posse indireta do imóvel, e Maria a posse direta, vejamos que no exemplo quem está de fato com o bem é a Maria. Quando João aluga o imóvel à Maria ele está dividindo a sua posse que antes era plena.

Para fins de usucapião é necessário que a posse seja justa, ou seja, sem os vícios da violência, clandestinidade ou precariedade, como vamos ver mais detalhadamente adiante.

Em alguns casos há a possibilidade da soma de posse, na qual o antigo possuidor transmite ao novo possuidor o seu direito à posse. Por exemplo, João está na posse de um bem há 12 anos, e vende esse bem a Maria que já está no imóvel há 3 anos, neste caso, caso Maria queira se utilizar dos benefícios da usucapião poderá somar aos seus 3 anos de posse os 12 anos que eram de posse de João, assim Maria sustentará uma posse de 15 anos.

Mas há modalidades de usucapião que não permitem a soma de posse, como por exemplo, a usucapião especial rural e a especial urbana.

REQUISITOS GERAIS DA USUCAPIÃO:

Para poder adquirir uma propriedade por meio de usucapião é preciso que o interessado atenda a alguns requisitos gerais, vejamos:

  1. A posse deve ser justa

Não é de qualquer posse que nasce a usucapião, a mesma deverá ser mansa, pacífica e contínua.

A posse mansa e pacífica é aquela posse exercida sem oposição, ou seja, neste caso o real proprietário não toma nenhuma atitude para exercer a sua posse. Desta forma o possuidor precisa ter a intenção de adquirir a propriedade de forma legal e não pode utilizar a força para mantê-la.

  1. A posse deve ser Ininterrupta (contínua)

Para que a posse do imóvel seja considerada contínua é preciso que o mesmo esteja sendo utilizado de forma ininterrupta pelo período determinado em lei. Isso significa que o possuidor não pode interromper o uso do bem por qualquer motivo, caso contrário, a usucapião não será possível. Dessa forma, é importante que o possuidor tome cuidado para não abandonar o imóvel durante o período de concessão da usucapião.

  1. A posse NÃO pode ser:

  • Clandestina: é aquela feita às escondidas ou acobertada com o novo inquilino agindo de má-fé e invadindo um terreno após receber a ajuda de alguma outra pessoa. A lei é clara, para que seja possível usufruir do direito à propriedade por meio da usucapião é necessário que a posse seja pública, notória e continuada. Ou seja, não basta apenas ocupar o imóvel; é preciso que isso seja feito de forma visível e ininterrupta. Porém, embora a posse clandestina tenha sua origem injusta, após cessada a clandestinidade abre-se caminho para a contagem da usucapião, entendimento esse adotado pelo nosso código civil mas com divergências doutrinárias.
  • Violenta: É a posse feita através da força, por exemplo, a propriedade é invadida de maneira violenta, com expulsão do proprietário ou de qualquer outro morador do local. Assim como a posse clandestina, após cessada a violência abre-se caminho para a usucapião.
  • Precária: A posse precária ocorre quando há quebra de confiança entre as partes, por exemplo, o locatário tem o dever de devolver o bem no prazo determinado. Assim, caso vença o contrato de locação e o bem não seja devolvido a posse desse locador passa a ser precária. Destaca-se que o dever de devolver o bem não se extingue com o decorrer do tempo. Assim, a precariedade jamais será acatada pelo judiciário, independente do prazo, caso fosse estaria o poder judiciário convalidando a quebra de confiança o que seria um verdadeiro afronto ao princípio da segurança dos negócios jurídicos. Portanto jamais existirá uma usucapião por meio de uma posse precária.
  1. O possuidor deve agir como se dono fosse (Animus Domini)

Um dos requisitos para usucapião é que o possuidor deve agir como se dono fosse. Isso significa que ele deve ter a intenção de adquirir a propriedade e assumir todas as responsabilidades que a ela implica. Além disso, é preciso que o possuidor esteja de fato exercendo o domínio sobre ela, cuidando dela como se fosse sua. Somente assim será possível comprovar que está preenchido o requisito da boa-fé, e que se trata de um caso legítimo de usucapião.

Esse comportamento conhecido no direito como “Animus Domini”, ou seja, a vontade de ser dono, explica a lógica do nosso sistema, caso contrário, o caseiro, o locatário e o comodatário após 15 anos se tornariam proprietários do bem.

  1. O bem tem que ser hábil para usucapião, portanto não poderão ser usucapidos:

BENS PÚBLICOS – Os bens públicos não podem ser usucapidos. Eles são considerados indisponíveis para fins particulares, sendo destinados ao uso coletivo da população. A usucapião é um instituto jurídico que regula a aquisição da propriedade por meio do tempo de posse, mas ela não se aplica aos bens públicos. Esses bens permanecem sempre na titularidade do Estado e não podem ser alienados para fins particulares.

IMÓVEL FINANCIADO PELO SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL – Esses imóveis são tratados como bens públicos e por isso NÃO podem ser objeto de usucapião.

TERRAS DEVOLUTAS – Também são bens públicos e por isso não suscetíveis a usucapião. Nesses casos cabe ao Poder Público provar a titularidade do terreno. Destaca-se que a falta do registro do imóvel no cartório não presume que aquele imóvel seja público.

BEM DE INCAPAZ – a prescrição não corre em face dos absolutamente incapazes. Logo, não há que se falar em prescrição aquisitiva que é o caso da usucapião. Desta forma não ocorrerá usucapião em face de pessoa incapaz.

BEM COM CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE – Há divergência doutrinária, sendo que a maioria entende possível somente na via extraordinária, porque na ordinária o justo título seria nulo.

Entende-se também que caberia somente aos bens com cláusulas impostas por terceiros (doação e herança). Aquele que a cláusula de inalienabilidade foi criada de forma negocial não estaria impedido de ser usucapido.

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 MODALIDADES DE USUCAPIÃO:

Vamos falar das modalidades mais utilizadas de usucapião, lembrando que todas devem preencher os requisitos gerais que foram abordados.

Existem muitas modalidades de usucapião, mas vamos falar das mais utilizadas, lembrando que todas devem preencher os requisitos gerais que foram abordados.

Observe, abaixo, quais as principais modalidades de usucapião e quais as definições e restrições de cada uma delas.

Extraordinária

É chamada de Usucapião Extraordinária por dispensar o justo título e a boa-fé. Assim, como já falamos anteriormente, mesmo a posse iniciada de forma violenta ou clandestina dará direito a usucapião, caso já tenha sido cessada a violência ou a clandestinidade. Vale salientar que existem divergências doutrinárias sobre o assunto, lembrando que em caso de posse precária jamais se converterá no direito à usucapião.

Posse ininterrupta por 15 anos, porém é possível que o período seja reduzido para 10 anos caso o possuidor tenha, previamente, estabelecido uma moradia habitual. A redução para 10 anos também poderá ser concedida àqueles que realizaram alguma obra no local e, por meio dela, exercem algum serviço na propriedade com caráter produtivo.

É possível somar a esse lapso temporal as posses mansas e pacíficas anteriores. Por exemplo, João possui um terreno há 10 anos e vende para Miguel que está no terreno há 5 anos. Neste caso Miguel poderá somar os 10 anos de posse de João aos seus 5 anos para ter o prazo de 15 anos e assim ter o direito de requerer a usucapião.

Ordinária

A modalidade usucapião ordinária consiste em uma posse ininterrupta ao longo de 10 anos, podendo ser reduzida para 5 anos. Para que isso seja possível é preciso que os possuidores já tenham estabelecido previamente uma moradia ou, até mesmo, feito um investimento de interesse social ou econômico no local. Em casos assim, o Justo Título e a boa-fé serão observados como pré-requisitos para que a solicitação seja validada.

  • Justo título: é todo e qualquer documento que possa comprovar posse e, posteriormente, ser utilizado para transferir a propriedade para alguém. Em relação à usucapião, um bom exemplo a ser mencionado é o compromisso ou promessa de venda e, até mesmo, uma escritura pública.
  • Boa-fé: Presume-se a boa-fé quando o possuidor tem um justo título, mas ignora o vício da posse ou os obstáculos por uma falta de conhecimento. Por exemplo, uma escritura de compra e venda devidamente registrada é um título hábil para a transmissão do imóvel. Contudo, se o vendedor não era o verdadeiro dono, por exemplo, a aquisição possui um erro (vício) e pode ser anulada. Contudo, presume-se de boa-fé a posse do adquirente, porque investida em justo título.

Usucapião Especial Urbana e Rural

São modalidades previstas em nossa Constituição Federal em razão de políticas públicas habitacionais, e também em razão do interesse social de manter famílias trabalhando e residindo na área Rural.

Conforme já analisamos nos requisitos gerais a posse deve ser mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, exercida com animus domini. Também deve ser observada a metragem do módulo urbano ou rural que será analisada de acordo com a legislação específica de cada Estado e Município.

O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel (urbano ou rural) dentro do lapso temporal de 5 anos. Por exemplo, se era proprietário de outro imóvel antes do início da contagem do prazo de usucapião não tem problema, ele não pode é ter outro imóvel em seu nome no período que será contado para fins de usucapião.

O possuidor não poderá requerer essas mesmas espécies de usucapião por mais de uma vez, diferente do que ocorre nas modalidades Ordinária e Extraordinária. Por exemplo, o mesmo possuidor poderá fazer duas ou até mais usucapiões Extraordinárias, mas não poderá fazer duas da modalidades Especial Urbana ou Rural, posto que nessas modalidades é requisito a pessoa não ter outro imóvel em seu nome.

Assim, por serem modalidades que fazem parte de políticas públicas possuem requisitos especiais, vejamos:

Usucapião Especial Urbana

Requisitos especiais para essa modalidade:

  • Prazo: 5 anos
  • o imóvel tem que estar localizado em área urbana e ter a metragem máxima de 250m²
  • Comprovação de moradia própria ou de sua família
  • O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel (urbano ou rural)
  • O possuidor não pode requerer essa espécie de usucapião por mais de uma vez.

Também deverá ser observada a metragem mínima de 125m² para o parcelamento do solo urbano que é instituído pela lei 6.766/79. O parcelamento do solo é regido por essa lei e pelas legislações específicas dos Estados e Municípios, devendo o mesmo  atender as exigências do plano diretor que observa a ordenação da cidade como política de desenvolvimento e expansão urbana. O Supremo Tribunal Federal já se manifestou sobre esse tema para fins de usucapião, e firmou o entendimento que uma metragem inferior ao módulo urbano (125m²) não obsta a usucapião.

Já quanto ao limite máximo de 250m² previsto pela constituição Federal não é permitido o fracionamento do solo nos casos que a área supere essa metragem para que o imóvel se enquadre nos requisitos dessa usucapião.

Por exemplo, João tem um terreno de 400m² e quer se valer da Usucapião Especial Urbana para regularizar, como a metragem é maior que 250m² ele resolve dividir o terreno em duas áreas, sendo uma de 250m² e outra de 150m², assim ele teria a metragem máxima em uma das áreas. Esse ato é uma burla à nossa própria constituição e jamais será permitido. Nesse caso, João deverá se valer da usucapião Ordinária ou Extraordinária se preenchidos os requisitos legais.

Há alguns casos que geram dúvidas quanto a metragem, vejamos alguns deles:

Exemplo 1: João tem um terreno de 250m², mas a área construída (imóvel) é de 300m2, pois ele fez uma linda casa de dois andares. Seria possível a usucapião especial urbana? Resposta: Sim, a posição majoritária da doutrina é que iremos considerar o tamanho do terreno e não da área construída sobre ele.

Exemplo 2: Marina tem um terreno de 250m² e constrói 4 andares, no primeiro faz a sua residência e nos demais, sem constituir condomínio edilício, faz unidades para locação a terceiros. Nesse caso há um impedimento para a realização de usucapião especial, pois essa modalidade de usucapião se presta a regularizar a situação de moradia do posseiro e de sua família, porém, no caso de Marina temos uma construção que não é familiar, pois há outras famílias residindo.

Usucapião Especial Rural

Regulada pela constituição Federal e pelo nosso código civil.

Requisitos especiais para essa modalidade:

  • Prazo: 5 anos
  • O imóvel tem que estar localizado em zona rural e ter a metragem máxima de 50 hectares.
  • Comprovação de ter tornado a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família e ter nela a sua moradia.
  • O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel (urbano ou rural) dentro do lapso temporal de 5 anos.
  • O possuidor poderá requerer essa espécie de usucapião apenas uma única vez.

Quanto a metragem, assim como na especial Urbana o Supremo Tribunal Federal já se manifestou no sentido de que uma área inferior ao módulo rural não obsta a realização de usucapião, devendo ser observado o limite máximo de 50 hectares que não poderá ser fracionado com o objetivo de burlar a usucapião.

Vejamos que são requisitos cumulativos a produtividade da terra e o estabelecimento de moradia, ou seja, um não autorizará a usucapião sem o outro.

Especial Familiar

A Usucapião Especial Familiar é aquela em que um ex-cônjuge ou ex-companheira acaba abandonando o seu lar e, à época, a propriedade do bem era compartilhada entre ambos, previsto no Art. 1.240-A do CC.

Para aqueles que pretendem utilizar essa modalidade de usucapião devem ficar atentos, pois a propriedade tem que pertencer a ambos, ou seja, devem ser co-proprietários do imóvel, pois a usucapião recairá sobre os 50% do imóvel daquele que abandonou o lar, visto que os outros 50% já pertencem ao usucapiente.

É válido dizer, também, que se o marido, a mulher, o companheiro ou a companheira forem afastados desse lar por alguma determinação da justiça, não é possível considerar que o proprietário abandonou aquele bem.

Os requisitos dessa modalidade de usucapião são:

  1. A posse deve ser mansa e pacífica: durante o período aquisitivo (2 anos), a posse não pode ser contestada pelo marido ou companheiro, ainda que tenha abandonado o lar.
  2. A posse deve ser exercida sobre a totalidade do imóvel durante o prazo previsto de 2 anos.
  3. O imóvel a ser usucapido deve ser urbano, utilizado para a moradia do cônjuge abandonado ou dele e de sua família.
  4. A área do imóvel não pode ser superior a 250m².
  5. O possuidor deve agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que pretende usucapir.
  6. O possuidor não pode ter outro imóvel, urbano ou rural.

Em caso de procedência da usucapião familiar o imóvel usucapido deverá ser excluído da partilha, independentemente do regime de bens adotado.

O abandono de lar deve ser tratado caso a caso, neste é importante comprovar que aquele que abandonou o lar não prestou nenhum auxílio financeiro para a manutenção do mesmo. Seria o famoso exemplo do marido que saiu para comprar cigarros e nunca mais voltou.

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USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

É a possibilidade do procedimento de reconhecimento da usucapião ocorrer fora da esfera judicial, ou seja, perante o registro de imóveis. Destaca-se que não se trata de nova modalidade de usucapião, e sim de novo procedimento regido pelo provimento 65/2017 do CNJ e pelas Corregedorias Estaduais.

Por exemplo, as modalidades de usucapião que apresentamos podem ser feitas tanto no poder judiciário quanto no cartório. Lembrando que dependendo da esfera escolhida teremos os custos de cada uma delas.

Um dos benefícios da usucapião extrajudicial é que o procedimento ocorre de forma mais rápida, pois se evita a morosidade do judiciário, mas os trâmites e as provas  serão feitos de igual forma.

De todo modo, a usucapião deve ser solicitada por intermédio de um advogado, com experiência em direito imobiliário, que irá orientar todos os passos e, consequentemente, dar os direcionamentos para que o processo corra de maneira esperada.

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Quais são os requisitos para usucapião?

A posse deve ser justa, mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição. O possuidor deve ter a vontade de ser dono (animus domini), e cumprir o lapso temporal previsto em lei.

O que impede o usucapião?

Não podem ser usucapidos os bens público, imóveis financiados pelo sistema financeiro habitacional, terras devolutas, bens de incapaz e bens com cláusula de inalienabilidade.

Quais são os tipos de usucapião?

As principais modalidades de usucapião são: Extraordinária – posse de 15 anos sem justo título, ou 10 anos se morar no imóvel; Ordinária – posse de 10 com justo título, ou 5 anos se morar no imóvel; Especial Urbana ou Especial Rural – posse de 5 anos sem justo título, o posseiro deve morar no imóvel e não pode possuir outro, sendo a área máxima de 250m² para os imóveis urbanos e 50 hectares para os imóveis rurais; Familiar – posse de 02 anos sem justo título. O posseiro deve ser coproprietário do bem (metragem máxima 250m²), e nele estabelecer sua moradia, além disso não pode ter outro imóvel em seu nome.

Qual usucapião é mais rápido?

A modalidade Extraordinária é mais célere, pois dispensa o justo título e a boa-fé.

Pode vender um imóvel de usucapião?

Sim, após finalizada a usucapião o imóvel ficará apto para venda.

O que é o usucapião familiar?

É aquela em que um ex-cônjuge ou ex-companheira acaba abandonando o seu lar e, à época, a propriedade do bem era compartilhada entre ambos.

Quem paga aluguel tem direito?

Não, pois o locatário tem o dever de devolver o bem no prazo determinado, caso contrário sua posse se tornará precária. A precariedade inviabiliza a usucapião.

Pode vender terreno em processo de usucapião?

Sim, os direitos de posse podem ser cedidos ao novo dono. Porém, até que seja finalizada a usucapião o comprador não terá o imóvel em seu nome.

Quanto custa fazer usucapião?

A estimativa é que esse custo fique entre 10% a 30% do valor venal do imóvel. Na usucapião extrajudicial temos as custas do cartório (ata notarial, escritura pública, processo de usucapião e certidões diversas), honorários advocatícios, planta e memorial descritivo do imóvel.

Como fazer usucapião de graça?

Junto com o processo da usucapião judicial pode-se solicitar a gratuidade de justiça. Caso seja deferida o autor da usucapião não pagará: a taxa de entrada do processo que varia de 1% a 4% do valor venal do imóvel. citações das partes envolvidas, perito (topografia), taxas recursais e o registro da sentença.

Pode ser feito usucapião de herança?

Em regra é possível fazer a usucapião de herança. Como requisito o herdeiro usucapiente deve exercer a posse exclusiva com ânimo de dono, contrapondo-se aos demais coerdeiros. O prazo somente inicia no momento que exercer a posse exclusiva. Todos os demais requisitos gerais da usucapião também devem ser cumpridos, a exemplo da posse ininterrupta, mansa, pacífica, sem oposição.

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