Custos ocultos na compra de imóvel: as despesas que ninguém te conta

Adquirir um imóvel é sem dúvida uma das decisões financeiras mais importantes na vida de uma pessoa. Contudo, se engana quem acha que os custos para compra de imóvel envolvem apenas o valor previsto no contrato de compra e venda.

Além do valor da entrada e as parcelas do financiamento, existem uma série de custos ocultos que ampliam o valor total do imóvel e acabam surpreendendo muitos compradores, como despesas bancárias, taxas cartorárias, tributos municipais, despesas pós-aquisição, entre outros. Por isso, conhecer todos os custos para compra de imóvel antes de fechar negócio é uma etapa crucial para evitar surpresas desagradáveis e garantir uma aquisição segura, que não comprometa o orçamento familiar.

Na Mozer Advocacia, antes de fechar qualquer negócio, nosso cliente recebe uma planilha detalhada com todos os custos previstos. Abaixo, mostramos exatamente quais são essas despesas.

Continue a leitura e veja a seguir quais são os custos para compra de imóvel e saiba como se organizar financeiramente no momento da compra. Confira!

O preço do imóvel não representa o custo total da aquisição

Muitos compradores acabam cometendo o erro de acreditar que o valor do imóvel em contrato representa o investimento financeiro total que ele terá que fazer para realizar o sonho da casa própria. Na prática, essa aquisição envolve diversas outras despesas obrigatórias previstas em Lei e outros custos relacionados ao processo de compra que a maioria desconhece.

Dependendo da modalidade de aquisição, os custos para compra de imóvel podem chegar até 5% do valor da propriedade. Então para não ser pego(a) de surpresa, ficar por dentro dos custos ocultos comuns nesse tipo de aquisição é fundamental. Abaixo listamos cada um deles:

1- ITBI: um dos custos para compra de imóvel que mais surpreendem compradores

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) corresponde a um tributo municipal que incide sobre a transferência de propriedade de imóveis entre pessoas vivas. Sua alíquota varia de acordo com cada município, mas normalmente varia entre 2% e 5% e a base de cálculo é feita sobre o valor venal ou valor de venda do imóvel, prevalecendo o que apresentar maior preço.

O pagamento do ITBI é uma condição indispensável para que o imóvel seja registrado em nome do comprador. Por isso, considerar esse custo no planejamento de compra do imóvel é essencial.

No Rio de Janeiro, a alíquota oficial do ITBI é de 3% sobre o valor do imóvel. No entanto, como já mostramos em matérias anteriores, o valor final pago pelo comprador pode superar essa porcentagem devido a avaliações acima do mercado feitas pela Prefeitura.

2- Escritura pública e registro do imóvel

As despesas com registro e escritura do imóvel são outros tipos de custos para compra de imóvel que muitos compradores frequentemente ignoram nos cálculos, mas que pode elevar o preço final da aquisição e acabar pesando no bolso.

A escritura pública é o documento que formaliza o processo de venda, enquanto o registro do imóvel em cartório é o que garante legalmente a transferência de propriedade do bem para o nome do comprador, conforme prevê o artigo 1.245 do Código Civil.

Essas etapas envolvem taxas que variam de acordo com o valor do imóvel e tabelas estaduais. Na escritura, o valor pode variar entre 1% e 3% da quantia total do imóvel, assim como no registro imobiliário

Para facilitar a compreensão, veja este exemplo prático de custos para compra de imóvel:

Ao lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda de um imóvel de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) no Rio de Janeiro, o custo é de aproximadamente R$ 6.500,00 para a escritura e R$ 6.500,00 para o registro, somando cerca de R$ 13.000,00 em custas cartorárias.

No entanto, os imóveis adquiridos por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) contam com um desconto legal de 50% nas taxas de emolumentos do registro. E a boa notícia é que, na prática, a economia costuma ser ainda maior do que esses 50%. Entenda como funciona:

Em aquisições financiadas, não há necessidade de lavrar a escritura em cartório, pois o próprio contrato bancário possui força de escritura pública. Por essa razão, os bancos cobram taxas administrativas para a emissão do documento.

Se você comprar um imóvel de R$ 1.000.000,00, com o valor financiado de R$ 800.000,00, a taxa de registro em cartório custará cerca de R$ 11.600,00. Porém, se o financiamento se enquadrar nas regras do SFH, esse valor cai para aproximadamente R$ 4.300,00 (valores praticados no Rio de Janeiro).

Vale lembrar que os compradores de imóveis financiados pelo SFH devem dispor de 20% do valor do imóvel para pagar com recusrsos próprios, podendo usar o FGTS.

3- Custos para compra de imóvel associados a avaliação do imóvel

Fora as despesas tributárias e com cartório, existem outros custos para compra de imóvel que decorrem diretamente do processo de aquisição imobiliária, especialmente em situações como financiamentos. São elas:

• Despesas com avaliação técnica do imóvel – em média é cobrado o valor de R$ 750,00
• Tarifa bancárias- em média 1% do valor do financiamento

Ainda que alguns desses custos possam ser incorporados ao financiamento, boa parte ainda deve ser paga diretamente ao banco antes da emissão do contrato de financiamento. Por isso, considera-los nos cálculos é essencial para um planejamento financeiro eficaz.

Certidões e análise jurídica da documentação

Para uma compra segura, é essencial para o comprador realizar uma análise minusciosa da documentação do imóvel, bem como do vendedor. Dependendo da situação, pode haver a necessidade de emissão de certidões para avaliar a existência de débitos fiscais, ações judiciais, penhoras ou outros fatores que possam restringir ou prejudicar a aquisição.

Nesse caso, contar com o apoio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para conduzir essa auditoria jurídica se torna um passo importante, que reduz consideravelmente os riscos da negociação.

Reformas, mudança e despesas pós-compra

Alguns dos custos para compra de imóvel só surgem após assinatura do contrato. Ou seja, depois que o comprador recebe as chaves, outras despesas acabam entrando na conta como gastos com reformas estruturais ou estéticas no imóvel, despesas com mudanças, IPTU, taxa de condomínio, entre outros.

Muitas vezes essas despesas acabam consumindo parte importante do orçamento, especialmente quando a compra envolve imóveis usados. Sendo assim, reservar uma parte do valor a ser investido na compra do bem é necessário para suprir esses custos pós-aquisição.

Resumindo os custos

Em resumo, confira abaixo a simulação dos custos para a compra de um imóvel de R$ 1 milhão. Vale destacar que os cálculos utilizam como base a tabela de emolumentos do Estado do Rio de Janeiro (julho de 2026). Trata-se de uma estimativa aproximada, alinhada à praxe do mercado, que não considera eventuais variações no ITBI ou nas taxas de financiamento.

Transações imobiliárias feitas por estrangeiros ou brasileiros não residentes no país devem considerar as taxas de câmbio e IOF nas transações imobiliárias.

Sinal: O sinal é um valor negociado entre as partes não existindo um percentual previsto em lei, mas a praxe de mercado é de 5% a 10% do valor do imóvel. Esse valor será quitado no ato da assinatura do contrato particular de promessa de compra e venda.

ITBI: O imposto Municipal nas compras à vista deverá ser pago no mínimo 3 dias úteis antes da lavratura da escritura pública de compra e venda, já nas compras financiadas o valor deverá ser pago no ato da assinatura do contrato de financiamento.

Recursos Próprios: Todo valor que será pago com recursos próprios deverá ser quitado no ato da lavratura da escritura pública ou do contrato de financiamento com força de escritura pública.

Taxas Bancárias: Deverão ser pagas antes da assinatura do contrato de financimento, assim como taxas de engenharia.

Escritura pública: Paga no ato da lavratura

Registro da escritura ou do contrato de financiamento: O momento do pagamento dependerá da forma de entrada no registro. Se for feito presencialmente no balcão do cartório, alguns estabelecimentos exigem a quitação integral logo no protocolo. Já no formato online, o pagamento costuma ser feito após a análise dos documentos, processo que pode levar até 20 dias.

Assessoria Jurídica:Comprar um imóvel exige cuidados e prevenir é sempre a melhor escolha. O suporte de uma assessoria jurídica traz a tranquilidade necessária para proteger o seu investimento, fazendo valer o famoso ditado: “é melhor prevenir do que remediar.

É possível reduzir os custos para compra de imóvel?

De acordo com a modalidade de financiamento ou programa habitacional adotado, existem benefícios e descontos associados ao emolumento cartorário e outros custos que podem reduzir significativamente o valor final do investimento, como o desconto de 1ª aquisição, abordada na matéria em  nosso blog,: Como conseguir o desconto de 50% nas taxas de cartório do seu primeiro imóvel

Além disso, contar com um planejamento financeiro antecipado e assessoria jurídica especializada também são cuidados que ajudam negociar melhores taxas, comparar preços, identificar oportunidades de economia e evitar erros que podem elevar as despesas futuras dessa aquisição.

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