Certidão positiva com efeito de negativa: riscos para compradores na compra de imóveis

Eu já vi muita compra de imóvel avançar com aparente tranquilidade até surgir um detalhe que muda tudo: a certidão positiva com efeito de negativa. Para muita gente, esse documento passa a ideia de que está tudo regular. Mas não é bem assim. Na prática, ele mostra que existem débitos fiscais, porém com exigibilidade suspensa, como ocorre em caso de parcelamento em dia.

Certidão positiva com efeito de negativa não significa ausência de dívida tributária.

Esse ponto faz diferença real na compra e venda de imóveis. Quando atuo ou estudo casos dessa natureza, noto que o comprador costuma olhar apenas se há uma certidão “aceitável” para o negócio. Só que, em matéria fiscal, isso não elimina o risco de fraude na alienação do bem.

O que esse documento realmente revela

A certidão positiva com efeito de negativa indica que há débito, mas sua cobrança está temporariamente suspensa. Isso pode acontecer por parcelamento, depósito judicial, liminar ou outra causa prevista em lei. Ou seja, o contribuinte não está livre da dívida. Ele apenas está em situação que permite a emissão de certidão com efeito semelhante ao da negativa.

Eu gosto de dizer de forma simples: a dívida existe, só não está sendo exigida naquele momento da forma comum. E isso, para o comprador, pede cuidado.

Na compra e venda de imóveis a documentação serve justamente para revelar ônus e pendências que possam afetar a transação. Quando a leitura é superficial, o risco oculto permanece.

Nem toda certidão favorável afasta o perigo.

Onde mora o risco fiscal

O artigo 185 do Código Tributário Nacional é duro. Ele prevê que a alienação ou oneração de bens por devedor com débito tributário inscrito em dívida ativa é presumida fraudulenta. E essa presunção, aqui, não admite prova em contrário no modelo comum usado em outras disputas. A única saída legal está no parágrafo único: o alienante deve provar que manteve bens ou rendas suficientes para quitar a dívida inteira.

Se o vendedor tem débito inscrito em dívida ativa, a venda do imóvel pode ser considerada fraudulenta, mesmo com parcelamento em dia.

Esse detalhe surpreende muitos compradores. Eles pensam: “Se o débito está parcelado e a certidão foi emitida, então posso comprar sem receio”. Não necessariamente. Se o vendedor transfere patrimônio e não preserva outros bens ou rendas aptos a garantir o débito fiscal, a presunção de fraude pode atingir o negócio.

Foi isso que a jurisprudência consolidou. O STJ firmou entendimento de que a lógica da Súmula 375, que diz que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente, aplicada às dívidas entre particulares, não se aplica aos débitos fiscais.

O TRF da 3ª Região, em sede de apelação, sob relatoria do desembargador federal Nelton dos Santos, considerou irrelevante a existência de parcelamento ou de escritura pública para afastar a fraude. Exigiu-se prova de que havia outros bens suficientes para garantir a dívida.

Em termos simples, a boa-fé do comprador, sozinha, não resolve.

Por que a boa-fé do comprador não basta

Eu sei que isso parece pesado. Afinal, o comprador pode agir corretamente, pedir documentos, lavrar escritura e registrar a compra. Ainda assim, no campo tributário, o Fisco não precisa aceitar o argumento de que não havia restrição registrada ou de que o adquirente desconhecia o passivo.

A diferença para as dívidas entre particulares é muito clara. Nesses casos, a discussão sobre boa-fé e registro costuma seguir outra linha. Já no débito fiscal inscrito em dívida ativa, a presunção do artigo 185 do CTN fala mais alto. Não basta dizer que o imóvel estava “limpo” na matrícula se o vendedor não tinha reserva patrimonial para cobrir a dívida.

A ausência de averbação de restrição na matrícula não afasta, por si só, a fraude fiscal presumida.

Eu já notei que esse é um dos pontos menos intuitivos para quem compra imóvel sem apoio jurídico. O raciocínio comum do mercado nem sempre acompanha a regra tributária. Por isso, a Mozer Advocacia trabalha com due diligence imobiliária olhando além da matrícula e das certidões formais.

Quem deve provar a existência de outros bens?

A resposta é direta: não é o Fisco que precisa sair procurando patrimônio do alienante para salvar a compra do adquirente. O ônus prático de demonstrar que havia bens ou rendas suficientes recai sobre quem vende e, por prudência, também sobre quem compra.

Quando essa diligência não é feita, o cenário pode ser duro:

• O imóvel pode ser penhorado para satisfação do crédito tributário;
• O negócio pode se tornar ineficaz perante o Fisco;
• O comprador pode perder o bem mesmo após escritura e registro;
• O prejuízo do adquirente não é transferido ao Fisco.

Em outras palavras, se a compra foi feita sem esse cuidado, o comprador pode acabar tendo apenas uma ação regressiva contra o vendedor para tentar recuperar perdas. E eu sinceramente acho esse um dos piores cenários em uma aquisição imobiliária, porque o bem que a pessoa queria proteger deixa de estar seguro.

Como esse problema aparece na vida real

Vou contar de forma genérica uma situação que já vi se repetir em estudos e atendimentos. O vendedor apresenta certidão positiva com efeito de negativa. Informa que o parcelamento está pago em dia. O comprador se sente confortável. A escritura é assinada. Algum tempo depois, surge a cobrança fiscal e o imóvel entra no radar da penhora. Quando se olha o patrimônio total do vendedor, percebe-se que aquele imóvel vendido era justamente a garantia econômica mais relevante.

O resultado é frustrante. O comprador diz que agiu com correção. E talvez tenha agido mesmo. Mas isso não apaga a regra do artigo 185.

Notícias sobre fraudes e fragilidades no setor imobiliário mostram que o cuidado documental precisa ser sério. O relato sobre 262 suspeitas de fraude em programa habitacional no Rio Grande do Sul expõe como o mercado pode esconder riscos que não aparecem ao primeiro olhar.

Se eu fosse resumir em uma frase, diria o seguinte:

Comprar sem investigar patrimônio é comprar no escuro.

O que eu verificaria antes de assinar

Na compra de imóvel, eu não ficaria preso apenas à emissão da certidão. Eu faria uma checagem mais ampla, com sequência lógica.

1. Conferiria se há débito tributário inscrito em dívida ativa.
2. Verificaria se a certidão positiva com efeito de negativa decorre de parcelamento ou outra causa de suspensão.
3. Buscaria sinais de que o vendedor possui outros bens ou rendas capazes de quitar toda a dívida.
4. Avaliaria a matrícula, ônus reais, ações e documentos pessoais e fiscais do alienante.
5. Formalizaria tudo com suporte jurídico e cláusulas adequadas ao risco encontrado.

Quem quiser entender melhor a lógica de conferência documental pode acompanhar conteúdos relacionados em orientações sobre documentação imobiliária, temas ligados a regularização e segurança contratual e outros materiais sobre compra e venda de imóveis. Também vale conhecer o trabalho publicado pelo Dra. Gabriela Mozer no site da Mozer Advocacia, e usar a busca do portal para localizar assuntos próximos deste tema.

Conclusão

A certidão positiva com efeito de negativa pode ser válida para vários fins, mas não elimina o risco de fraude fiscal na compra de imóveis. Se há débito tributário inscrito em dívida ativa, a venda do bem segue sob a presunção do artigo 185 do CTN, salvo se o alienante provar que preservou bens ou rendas suficientes para quitar a dívida por inteiro. Parcelamento em dia, escritura pública e alegação de boa-fé não bastam, por si, para proteger o comprador. Por isso, eu recomendo uma diligência prévia real, que vá além da certidão e investigue a capacidade patrimonial do vendedor. Se você quer comprar ou vender com mais segurança no Rio de Janeiro, vale conhecer a Mozer Advocacia e buscar uma assessoria jurídica imobiliária voltada a prevenir esse tipo de prejuízo.

Perguntas frequentes

O que é certidão positiva com efeito de negativa?

É o documento que confirma a existência de débito, mas informa que sua exigibilidade está suspensa, como ocorre em parcelamento regular, depósito judicial ou decisão judicial. Ela não equivale à inexistência de dívida.

Como obter a certidão positiva com efeito de negativa?

Em geral, ela é emitida pelo órgão fazendário competente quando o contribuinte tem débito, mas se enquadra em hipótese legal de suspensão da cobrança. O pedido costuma ser feito nos canais oficiais do ente tributante, com conferência da situação fiscal cadastrada.

Quais os riscos ao comprar imóvel com essa certidão?

O maior risco é a presunção de fraude fiscal se o vendedor tiver débito inscrito em dívida ativa e não mantiver outros bens ou rendas suficientes para quitar a dívida. Nesse caso, o imóvel pode ser penhorado pelo Fisco, e o comprador pode ter de buscar ressarcimento apenas contra o vendedor.

É seguro comprar imóvel com essa certidão?

Pode ser seguro apenas após uma checagem mais ampla. Não basta ver que a certidão foi emitida. É preciso verificar a origem do débito, a existência de inscrição em dívida ativa e se o alienante conservou patrimônio suficiente para garantir a quitação integral.

Como saber se a certidão está regular?

É preciso confirmar a autenticidade no órgão emissor, identificar por que ela foi expedida e cruzar essa informação com a situação patrimonial do vendedor. Em compra de imóvel, eu entendo que a regularidade formal da certidão deve vir acompanhada de uma due diligence jurídica e patrimonial completa.