Como obter residência no Brasil investindo em imóveis em 2026

No universo jurídico, sempre me surpreendo com as oportunidades que surgem a partir de algumas normas recentes no Brasil. Uma delas, e que ganhou grande repercussão entre estrangeiros e investidores em geral, é a possibilidade de obter autorização de residência brasileira ao investir em imóveis. Com base na minha experiência em assessoria imobiliária, vejo crescer o interesse de pessoas que querem viver no Brasil ou diversificar o patrimônio de forma segura. Agora vou explicar, em detalhes, como funciona esse caminho, as exigências, documentos e cuidados para 2026, sempre seguindo a nossa legislação

O que diz a legislação sobre a residência por investimento imobiliário?

Existem normas claras e recentes que regulamentam a concessão de autorização de residência para quem investe em imóveis urbanos. Atualmente, o procedimento segue a Resolução Normativa nº 36/2018, alterada pela Resolução CNIG nº 46/2021. Nela, está previsto que o Ministério da Justiça e Segurança Pública pode conceder autorização de residência para pessoa física que, com recursos próprios vindos do exterior, invista na compra de imóvel de pelo menos R$ 1.000.000,00 (um milhão) para imóvel urbano já construído ou em construção. Porém, se o imóvel estiver nas regiões Norte ou Nordeste, esse valor cai para R$ 700.000,00 (ou seja, permite redução de até 30%).

Fiquei curioso e busquei alguns números para entender quem está investindo dessa maneira. Descobri que imigrantes investiram R$ 283,2 milhões em imóveis no Brasil apenas de janeiro a setembro de 2024. Isso mostra quanto a legislação tem estimulado o interesse internacional.

Segundo o site do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, essas regras brasileiras seguem uma tendência global de fomentar setores como o turismo, construção civil e infraestrutura. Como alguém que atua diariamente na regularização de imóveis, vejo que o impacto é real e positivo, tanto para estrangeiros quanto para o próprio mercado nacional.

Quais são as possibilidades de investimento para residência?

Vejo muitas dúvidas quanto ao tipo de imóvel permitido. A resolução estabelece que é possível comprar imóvel já pronto, ou investir em imóvel ainda em construção. Nas duas situações, o valor total investido deve atingir o limite mínimo definido em lei.

• Imóvel pronto: pode ser residencial ou comercial, desde que esteja em área urbana e devidamente registrado.
• Imóvel em construção: também é aceito, bastando comprovar a destinação dos recursos e apresentar a documentação que mostre o estágio da obra.

Existe também a possibilidade de somar valores de imóveis diferentes, desde que, juntos, atinjam o valor mínimo. Já atendi, em Mozer Advocacia, clientes que preferiram comprar duas unidades menores, e, no fim das contas, conseguiram a autorização normalmente.

O valor investido pode ser fruto de mais de um imóvel e envolver copropriedade, desde que cada investidor aplique o valor mínimo exigido.

Quais documentos são necessários para o processo?

No dia a dia vejo que a documentação costuma gerar muitas dúvidas e até insegurança. Um dos papéis mais importantes do advogado imobiliário é revisar cada detalhe antes do envio ao Ministério.

Segue a lista dos principais documentos obrigatórios:

1. Registro de propriedade do imóvel, se já estiver pronto, ou contrato de promessa de compra e venda, para imóveis em construção.
2. Comprovante da transferência internacional do dinheiro investido, via instituição financeira registrada no Banco Central do Brasil.
3. No caso de imóvel em construção, apresentar também o alvará de construção e memorial de incorporação.
4. Demais documentos previstos na Resolução Normativa nº 01/2017 do CNIG (documentos pessoais, procurações, certidões criminais, etc).

Além desses, sempre recomendo reunir toda correspondência bancária e a documentação completa relacionada ao imóvel e ao investidor. Erros ou informações faltantes atrasam muito o processo.

Financiamento é permitido?

Muitas pessoas me perguntam se é possível financiar parte do investido. A resposta é sim, mas com ressalvas: o valor objeto de financiamento só pode ser utilizado para a parcela acima do mínimo exigido. Por exemplo, se o valor mínimo para a residência for de R$ 1.000.000,00, o montante transferido do exterior precisa cumprir esse requisito. O que exceder pode ser financiado.

O mais importante é que o próprio investidor estrangeiro comprove a origem e o envio desses recursos para o Brasil, via instituições financeiras autorizadas.

Como é o procedimento de pedido e fiscalização?

O pedido de residência pode ser feito por quem está fora ou já está dentro do Brasil, desde que reúna a documentação exigida e prove seu investimento.

O Ministério da Justiça reserva o direito de realizar inspeções presenciais sempre que julgar necessário, para garantir que todo o processo está conforme as normas. Já acompanhei algumas dessas inspeções e, por experiência, garanto que é fundamental manter tudo em dia e acessível.

O prazo inicial da autorização de residência é de 4 anos. Depois, ela pode se tornar indeterminada, bastando comprovar a manutenção do investimento e apresentar antecedentes criminais atualizados, além da Carteira de Registro Nacional Migratório.

Quais são os deveres do investidor durante o prazo de residência?

Existe um detalhe que considero muito importante e que, na prática, pode passar despercebido: o investidor precisa permanecer no território brasileiro por pelo menos 14 dias, contínuos ou não, durante cada período de dois anos após o registro na Polícia Federal.

A ausência prolongada pode levar à perda da autorização de residência.

Caso o investidor não consiga cumprir essa exigência, ele pode solicitar nova autorização válida por mais 4 anos, desde que ainda seja proprietário do imóvel.

Importante também saber: se o fundamento do investimento deixar de existir – ou seja, se o imóvel for vendido ou transferido – a autorização de residência é cancelada automaticamente.

O que acontece em caso de informações falsas ou incompletas?

Na condução dos meus casos, sempre recomendo máxima honestidade e transparência. A legislação brasileira prevê que qualquer omissão ou falsidade documental leva ao imediato cancelamento da autorização de residência. A regra é objetiva, e o Ministério tem autonomia para agir rapidamente nessa situação.

Considerações finais

Como contei durante o artigo, a oportunidade de obter residência por investimento imobiliário no Brasil é real, regulamentada e vem sendo cada vez mais utilizada. Seja adquirindo um imóvel pronto ou participando de uma incorporação, essa alternativa oferece mais mobilidade, segurança jurídica e integração ao país.

Naturalmente, cada estágio do processo exige acompanhamento atento e um olhar bem treinado para os riscos ocultos. No escritório Mozer Advocacia, apoio clientes no Rio de Janeiro e outros estados desde a análise documental até a obtenção do registro definitivo da residência. Se você ficou interessado, recomendo acompanhar outros textos do nosso blog, como as análises de regularização de imóveis e as dicas sobre segurança em contratos imobiliários. Aproveite também para conhecer mais sobre o autor em nossa seção de autores ou buscar temas jurídicos de interesse usando a busca do blog.

Como Presidente do Conselho Nacional de Imigração, Hugo Medeiros Gallo da Silva reforça, em suas declarações públicas, que a norma já está em vigor desde sua publicação.

Quem pretende tornar o Brasil parte do seu futuro pode, a partir desse caminho, juntar oportunidades imobiliárias e o benefício da residência legal.

Para ter uma experiência tranquila e garantir o cumprimento de todos os devedores legais, conte sempre com a Mozer Advocacia como parceira do seu investimento e da conquista do seu espaço no Brasil.

Perguntas frequentes sobre residência por investimento imobiliário

O que é o visto de investidor no Brasil?

O visto de investidor é uma autorização de residência concedida a estrangeiros que realizam investimento significativo em imóveis urbanos no Brasil, seguindo critérios definidos por normas como a Resolução Normativa nº 36/2018 e suas atualizações. Ele permite moradia, trabalho e integração ao país por prazo inicial de 4 anos, podendo se tornar indeterminado.

Como investir em imóveis para residência?

É necessário investir, com recursos próprios do exterior, em imóvel urbano no valor mínimo de R$ 1.000.000,00 (ou R$ 700.000,00 nas regiões Norte e Nordeste). O imóvel pode ser pronto ou em construção, desde que registrada a aquisição ou o compromisso, e seja feita a transferência internacional dos valores.

Quanto preciso investir para obter residência?

O valor mínimo exigido é de R$ 1.000.000,00 em áreas urbanas, podendo ser reduzido em até 30% (R$ 700.000,00) para imóveis nas regiões Norte ou Nordeste do Brasil. Sempre é preciso comprovar o envio do dinheiro por instituição financeira registrada no Banco Central.

Vale a pena investir em imóveis no Brasil?

Na minha vivência acompanhando investidores pela Mozer Advocacia, vejo que, além da possibilidade de residência, existe potencial de valorização imobiliária, diversificação de ativos e integração ao país. Os dados oficiais mostram aumento expressivo do interesse estrangeiro, além de benefícios mútuos para o setor imobiliário e o investidor.

Quais documentos são necessários para o processo?

Principais documentos incluem registro do imóvel (ou contrato de promessa), comprovante de transferência internacional dos valores, passaportes, alvará e memorial de incorporação (para imóveis em construção) e demais documentos pessoais. Todos detalhe também estão definidos nas resoluções do Conselho Nacional de Imigração.