Você negociou o preço, conferiu os documentos, assinou a escritura do imóvel e acha que agora é só pegar as chaves. Mas existe uma última etapa capaz de revelar problemas que passaram despercebidos durante toda a negociação: o registro do imóvel.
É nesse momento que erros aparentemente pequenos podem aparecer. Seja um nome diferente do que consta na matrícula, uma alteração no estado civil que não foi atualizada, uma descrição incorreta do imóvel ou até uma venda anterior que nunca chegou a ser registrada. O resultado pode ser uma exigência do Cartório de Registro de Imóveis e uma compra que parecia concluída acaba ficando parada até que você regularize a situação.
Além disso, há um ponto especialmente importante: ter a escritura em mãos ainda não significa ser juridicamente o proprietário do imóvel. É o registro do título que efetivamente transfere a propriedade, conforme estabelece o Código Civil.
Continue a leitura e veja quais erros na escritura podem travar o registro do imóvel, bem como identificá-los antes que isso aconteça.
Qual a importância do registro da escritura do imóvel?
Muitas pessoas acreditam que ao assinar a escritura do imóvel, automaticamente ele já pode ser considerado seu patrimônio legal. Contudo, pensar dessa forma é um erro em se tratando de compra imobiliária.
A escritura pública é o procedimento que formaliza juridicamente o negócio de compra e venda da propriedade. Porém, a transferência do imóvel para o novo proprietário só acontece com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Quanto a isso, o artigo n°1.245 do Código Civil é claro ao definir que a propriedade é transferida entre vivos mediante o registro do título translativo. Caso isto não aconteça, para efeitos registrais, o alienante, ou seja, quem está vendendo o imóvel, continua sendo considerado proprietário.
Por isso, problemas aparentemente pequenos na escritura podem ter consequências práticas importantes.
Erros na escritura do imóvel que impedem o registro em cartório
Existem alguns erros que normalmente levam os cartórios a recusar o registro da escritura imobiliária e que você deve evitar. São eles:
Divergência nos dados das partes
Alterações de nome, estado civil, nacionalidade, profissão, entre outros dados devem ser tratados com atenção para quem compra e vende imóveis. Afinal, mesmo parecendo algo simples, essas divergências acabam gerando entraves relevantes na etapa de registro imobiliário em cartório.
Descrição incompatível com a matrícula
Outro erro comum na escritura do imóvel que impede o seu registro em cartório é quando a descrição da propriedade presente na matrícula não corresponde ao imóvel registrado.
Informações como número de matrícula, geolocalização, metragem, confrontações e demais características precisam ser descritas de forma correta na matrícula para a individualização da propriedade.
Esse é um cuidado que decorre do chamado princípio da especialidade, segundo o qual a propriedade e os sujeitos envolvidos na negociação precisam estar individualizados corretamente. Do contrário, pode haver a necessidade de uma retificação antes que a venda prossiga para as próximas etapas.
Quem está vendendo não aparece como proprietário na matrícula
Imagine que João consta como proprietário na matrícula do imóvel, mas Pedro aparece na escritura tentando vender a propriedade sem que o título intermediário tenha ingressado no registro,
Nesse contexto é possível notar que existe uma quebra na sequência dos atos relacionados ao imóvel, ferindo o chamado princípio da continuidade registral. Esse é um problema que pode acontecer com imóveis que passaram por doações, inventários, divórcios ou contratos antigos sem a correspondente atualização registral, levando a impeditivos na hora de registrar corretamente a escritura de imóvel em cartório.
Pendências tributárias relacionadas ao ato
Você sabia que questões tributárias também podem levar os cartórios a recusar o registro da escritura de imóvel? A Lei de Registros Públicos determina que os oficiais fiscalizem rigorosamente o pagamento dos impostos devidos em razão dos atos apresentados ao cartório.
Na compra e venda tradicional, o ITBI é um dos principais pontos de atenção. Erros na guia, inconsistências nos dados ou problemas relacionados ao recolhimento podem impedir que o procedimento avance normalmente.
Isso não deve ser confundido com a exigência indiscriminada de certidões negativas do vendedor: são questões juridicamente diferentes.
Existência de gravames ou restrições incompatíveis com a venda
Muitas vezes, a matrícula pode revelar um problema que não aparece na escritura do imóvel.
Penhoras, indisponibilidades, usufrutos, hipotecas e outras restrições precisam ser avaliados de acordo com sua natureza. Alguns gravames não impedem necessariamente toda e qualquer negociação; outros podem exigir cancelamento, autorização ou providências específicas antes da transferência.
Por isso, analisar uma matrícula antiga ou deixar para consultá-la somente depois de assinar o negócio é um risco desnecessário.
A Lei de Registros Públicos prevê justamente o registro e a averbação de diversos direitos e constrições relacionados ao imóvel, permitindo que sua situação jurídica seja conhecida.
O que acontece quando o Cartório encontra um erro?
Ao identificar uma falha na escritura do imóvel, o cartório não cancela o registro, mas o submete a uma qualificação registral.
Na prática, isso significa que o interessado deve compreender exatamente o motivo da exigência antes de tentar corrigir o problema. Dependendo do caso, pode ser necessária uma escritura de retificação, averbação anterior, apresentação de documentos ou regularização da própria matrícula.
Revisar antes de assinar custa menos do que corrigir depois
Para evitar problemas no registro da escritura do imóvel, é de suma importância realizar uma análise prévia da escritura, da matricula e de toda cadeia de titularidade do bem. Esse é um processo que normalmente demanda tempo e conhecimento profundo sobre os obstáculos e restrições envolvendo a regularização imobiliária.
Nesse sentido, contar com o auxílio de um profissional especializado em Direito Imobiliário pode evitar exigências, custos adicionais e atrasos na conclusão do registro imobiliário e conclusão do negócio.
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