Afinal, certidão positiva impede a venda do imóvel? Quem pensa em comprar ou vender uma propriedade, sabe que a análise documental (due diligence) é uma etapa crucial para garantir uma transação imobiliária segura. Contudo, esse é um procedimento que também envolve muitas dúvidas.
Se deparar com uma negociação onde o vendedor possui certidão positiva pode indicar uma condição que merece atenção. Porém, isso não significa necessariamente que o imóvel não possa ser vendido. O mais importante nesse caso é verificar a origem da pendência e se essa restrição produz algum efeito direto sobre o imóvel em negociação.
Quer entender se a certidão positiva impede a venda do imóvel e quais cuidados adotar para reduzir riscos ao comprar um imóvel? Continue a leitura e descubra quando um vendedor com certidão positiva exige cautela. Confira!
Certidão positiva impede a venda do imóvel?
Via de regra, a existência de certidão positiva em nome do vendedor não é fator suficiente para impedir a negociação ou registro da escritura de compra e venda de um imóvel. Quanto a isso, uma decisão recente do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reforçou que tribunais e cartórios não podem requerer certidão negativa do vendedor como uma condição para viabilizar o registro de compra e venda ou averbar escrituras imobiliárias.
Na prática, isso significa que restrições tributárias, judiciais ou outras pendências em nome do vendedor do imóvel não constitui automaticamente um impeditivo para venda de uma propriedade. Contudo, é essencial para o comprador analisar se essas restrições possuem relação com o patrimônio que está sendo negociado.
Além disso, também é essencial verificar a matricula atualizada do imóvel. Este é o registro que permite ao comprador identificar possíveis registros e averbações existentes que sejam capazes de afetar a propriedade, elevando os riscos da negociação.
Certidão positiva impede a venda do imóvel: o que diz a legislação sobre a venda de imóveis com dívidas?
Atualmente, a legislação brasileira define regras especificas envolvendo a transferência de propriedades. Nesse contexto, mudanças recentes no entendimento jurídico reforçam a importância de saber identificar quando a existência de certidão positiva impede a venda do imóvel ou quando esse registro é dispensável.
Nesse cenário, a Lei nº13.097/2015, especialmente com as alterações promovidas posteriormente pela Lei nº14.382/2022 e a a Lei nº14.825/24, fortalece o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel.
Ou seja, conforme prevê a legislação vigente, para caracterização da boa-fé do adquirente do imóvel ou a validação e eficácia do negócio, não se deve exigir previamente a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais, com exceção das certidões fiscais, de propriedade e de ônus reais.
O objetivo com essas mudanças é garantir maior segurança e previsibilidade às transações imobiliárias, valorizando as informações registradas na matrícula imobiliária. Contudo, isso não elimina a necessidade do comprador de verificar dados registrais, assim como as pendências existências ou qualquer outra circunstância que indique um possível risco de perda do bem ou questionamento judicial da transação.
Quando a certidão positiva pode representar um risco?
Apesar da certidão positiva não impedir automaticamente a venda de uma propriedade, existem situações que exigem do comprador uma atenção especial. São elas:
- Dívidas tributárias: a alienação do bem pode ser questionada caso prejudique a satisfação dos créditos fiscais
- Execução judicial: se o vendedor estiver respondendo a processos de cobranças que reflitam concretamente sobre o imóvel, isso pode resultar na penhora do bem
- Fraude à execução: consiste em vendas realizadas sob circunstancias que se caracterizam como tentativa de frustrar uma execução judicial
- Pendências na matricula: a existência de penhoras, indisponibilidades e outras restrições registradas na matricula do bem podem prejudicar a transferência de propriedade ou uso do imóvel.
Por isso, adotar uma postura cautelosa na compra e venda de imóveis é fundamental, especialmente envolvendo situações de imóveis litigiosos.
Nesse contexto, uma análise jurídica especializada faz toda diferença, já que ela avalia não somente o conteúdo da certidão positiva, mas a natureza da dívida, a situação patrimonial do vendedor, entre outras eventuais restrições que possam existir e que coloquem em risco a aquisição do imóvel.
Agora que você já sabe quando certidão positiva impede a venda do imóvel, antes de concluir o processo de compra, lembre-se de realizar uma due diligence imobiliária, analisando registros, matricula e a situação do vendedor e do imóvel. Fazer essa análise preventiva pode ser determinante para evitar problemas futuras e garantir maior segurança jurídica na aquisição de um imóvel.
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