Situações como a perda do sinal na compra e venda de um imóvel ocorrem com mais frequência do que se imagina, exigindo atenção redobrada de compradores e vendedores. Essa garantia inicial geralmente é adotada como forma de assegurar que todas as partes envolvidas na aquisição da propriedade estão comprometidas em fechar o negócio.
No entanto, mesmo com o pagamento do sinal, pode acontecer de uma das partes desistir da negociação. É justamente nessa hora onde surge as dúvidas: afinal, o que acontece com o valor do sinal? Ele pode ser restituído? Quando ocorre a perda do sinal na compra e venda?
Dependendo do que está previsto em contrato, o valor pago no sinal pode ter destinos diferentes. Ou seja, pode acontecer dele ser devolvido ao comprador ou ser retido pelo vendedor e até mesmo ser restituído em dobro. Por isso, entender como funciona o sinal na compra e venda é fundamental antes de fechar qualquer contrato.
Se você pensa em adquirir um imóvel e quer saber mais sobre quando o sinal é perdido ou restituído, continue lendo e fique por dentro de tudo sobre o assunto.
O que é o sinal em transações imobiliárias?
O sinal, ou “arras” como juridicamente é conhecido, corresponde ao valor pago no início da negociação de compra e venda de um imóvel. O objetivo do sinal é, basicamente, firma o compromisso das partes, ele garante que o vendedor não irá desistir de vender e que o comprador não desistirá de comprar, sendo a garantia do negócio no caso de desistência de uma das partes.
Essa é uma prática comum em negociações imobiliários, onde o pagamento do sinal geralmente acontece na assinatura do contrato de promessa de compra e venda ou do compromisso de compra e venda.
É importante destacar que o sinal não se trata apenas de um adiantamento simbólico ou garantia entre as partes. Esse valor funciona como um importante recurso jurídico, que estabelece consequências em caso de desistência da negociação, seja por parte do comprador ou então do vendedor.
Qual o percentual de sinal estabelecido em lei?
A lei não fixa nenhum percentual de sinal, o valor ou percentual é fruto de uma livre negociação entre as partes. No Estado do Rio de Janeiro é de praxe a adoção do percentual entre 5% a 10% do valor do imóvel (da negociação).
Além dos casos de desistência, o sinal também garante a execução contratual. Ou seja, se uma das partes não cumprir com o estabelecido em contrato, também estará sujeita às consequências da perda do sinal, conforme vamos explicar no próximo tópico.
Quando ocorre a perda do sinal na compra e venda?
Ao firmar o contrato preliminar, o sinal será classificado como arras confirmatórias ou arras penitenciais.
Contrato com Arras Confirmatórias
Nos contratos com essa cláusula a negociação é em caráter irretratável, não conferindo às partes o direito de arrependimento.
No geral, a perda do sinal na compra e venda ocorre quando o comprador desiste de prosseguir com a negociação ou descumpri uma obrigação contratual. Em contratos estabelecidos com arras de natureza confirmatória, não há cláusula que viabilize o arrependimento por qualquer uma das partes, tornando o acordo obrigatório tanto para o comprador, quanto para o vendedor do imóvel.
Desse modo, se o comprador desistir ou causar a inexecução contratual, ele perde o valor pago como sinal. O mesmo valor para o vendedor, mas que no caso terá que devolver o sinal recebido, mais o seu equivalente, por isso falamos que ele fará a devolução em dobro.
Em contratos com arras confirmatória, qualquer uma das partes pode exigir pagamento de indenização suplementar, caso fique provado que o prejuízo sofrido seja maior que o valor do sinal.
Contrato com Arras Penitênciais
Já nos contratos celebrados com arras penitenciais, são incluídas cláusulas que garantem expressamente a faculdade de desistência mediante a perda ou devolução do sinal.
Desse modo, se o comprador desistir da aquisição, ele também perde o valor pago como sinal, assim como acontece nas arras confirmatórias. A diferença é que nas arras penitênciais, não haverá o direito a uma indenização suplementar.
O Supremo Tribunal de Justiça consolida o entendimento que o contrato com arras penitências têm como uma de suas finalidades prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório).
Um advodado especializado em direito imobiliário poderá verificar as melhores cláusulas para cada contrato específico.
Quando é possível restituir o valor do sinal pago?
Basicamente, a restituição do valor do sinal pago deve ser feita quando a desistência do acordo partir do vendedor. Ou seja, quando o vendedor, por algum motivo, desistir de prosseguir com a venda do imóvel, ele deverá devolver o valor do sinal pago em dobro ao comprador.
Essa regra funciona como uma espécie de proteção para quem se comprometeu com a compra não ficar no prejuízo, uma vez que eventualmente já obteve despesas envolvendo documentações, avaliação e análise de financiamento imobiliário.
A importância de analisar o contrato antes de pagar o sinal
Agora que você já compreende sobre a restituição e perda do sinal na compra e venda imobiliária, certamente deve perceber a importância em analisar o contrato de promessa nesse tipo de negociação.
Em vez de pagar o sinal apenas confiando em acordos verbais, é essencial analisar com cautela as cláusulas contratuais relacionadas a natureza do sinal, prazo para assinatura, situação jurídica, possibilidade de desistência e suas implicações legais. Do contrário, você poderá se expor a riscos e prejuízos judiciais desnecessários.
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