Em contratos de compra e venda, especialmente em transações imobiliárias, o uso do sinal, também conhecido como arras, é uma prática comum para garantir o compromisso das partes envolvidas.
No entanto, apesar de ser um mecanismo amplamente utilizado para assegurar a execução do contrato, a cláusula de arras confirmatórias exige cuidados especiais.
A correta compreensão do seu funcionamento e das suas implicações jurídicas podem evitar conflitos e prejuízos, tanto para o comprador quanto para o vendedor.
O que são Arras?
As arras, também chamadas de sinal, constituem um pagamento antecipado feito pelo comprador ao vendedor como parte do valor total de um contrato de compra e venda. Esse pagamento tem a função de confirmar a intenção das partes de concluir o negócio, além de formalizar o acordo previamente estabelecido.
Arras Confirmatórias x Arras Penitenciais
Existem duas modalidades de Arras, as confirmatórias e as penitenciais, elas possuem funções distintas:
As arras penitenciais permitem que uma das partes desista do contrato, com a perda do valor pago pelo comprador ou a devolução em dobro pelo vendedor, sem direito a indenização suplementar, como, por exemplo, perdas e danos.
Já as arras confirmatórias não permitem o arrependimento, mas garantem o direito a uma indenização suplementar.
Por exemplo, se João firmar um contrato de compra e venda com Maria com arras confirmatórias e desistir, ele perderá os R$ 100.000,00, e Maria poderá exigir uma indenização extra.
Mas se o contrato for firmado com arras penitenciais, João também perderá esse valor, mas Maria não terá direito a indenização adicional, pois as arras penitenciais dará ao João o direito de arrependimento.
Função das Arras Confirmatórias
A principal função das arras confirmatórias é proporcionar segurança e estabilidade à relação contratual. Elas garantem que as partes tenham um compromisso claro, minimizando a possibilidade de descumprimento do contrato sem consequências.
A formalização das arras confirmatórias em um contrato de compra e venda deve ser expressa, e a sua inclusão em cláusulas contratuais requer atenção a diversos aspectos legais para ser eficaz e justa.
A falta de clareza na redação da cláusula de arras pode gerar disputas judiciais, e a ausência de especificidades sobre o tratamento das arras em caso de inadimplemento pode criar incertezas sobre as obrigações das partes.
Cuidados na Redação da Cláusula de Arras Confirmatórias
A inclusão de arras confirmatórias no contrato exige uma redação cuidadosa da cláusula de arras que trata desse instituto. A seguir, destacamos alguns cuidados essenciais que devem ser observados para evitar problemas futuros:
1. Especificidade do Valor
O valor das arras confirmatórias deve estar claramente estipulado no contrato. Em regra, ele representa uma fração do preço total do bem ou serviço em questão, mas não há um percentual fixo previsto em lei.
No entanto, é comum que o valor gire em torno de 10% a 20% do total da transação. Essa porcentagem pode variar conforme o tipo de bem negociado e as condições particulares do negócio.
Além disso, o contrato deve especificar como esse valor será tratado no contexto do pagamento final. Normalmente, as arras confirmatórias são abatidas do montante total devido pelo comprador, funcionando como um sinal. No entanto, é necessário que o contrato deixe essa questão explícita para evitar dúvidas futuras.
2. Definição de Prazo para o Cumprimento das Obrigações
Outro ponto crítico é a definição clara dos prazos para o cumprimento das obrigações contratuais, tanto pelo comprador quanto pelo vendedor.
A cláusula de arras confirmatórias deve estar diretamente vinculada aos prazos acordados para a conclusão da compra e venda. Se houver atraso ou descumprimento dos prazos por qualquer uma das partes, o contrato deve prever as consequências associadas a esse inadimplemento.
Esse cuidado é essencial, pois a falta de cumprimento das condições estabelecidas na cláusula de arras dentro do prazo pode implicar na perda das arras pelo comprador, ou na devolução em dobro pelo vendedor, conforme estipulado no contrato.
3. Previsão de Penalidades em Caso de Inadimplemento
As arras confirmatórias estão diretamente relacionadas à questão do inadimplemento. Por isso, o contrato deve prever o que acontecerá se uma das partes não cumprir suas obrigações.
No caso do comprador, se ele for o responsável pelo inadimplemento, a consequência mais comum é a perda das arras confirmatórias, que ficam com o vendedor como compensação pelos danos sofridos com a ruptura do contrato.
Por outro lado, se o inadimplemento for por parte do vendedor, ele será obrigado a devolver o valor das arras em dobro ao comprador, como forma de compensação pelos prejuízos causados.
Essas previsões devem estar claramente estabelecidas no contrato, para que ambas as partes estejam cientes das suas responsabilidades e das sanções em caso de descumprimento.
4. Cuidados com a Interpretação Judicial
Embora as arras confirmatórias tenham um respaldo jurídico claro, é importante que a cláusula de arras seja redigida de forma inequívoca para evitar que ela, seja objeto de interpretações dúbias em caso de litígio.
O Poder Judiciário, ao analisar contratos com arras confirmatórias, pode interpretar a cláusula de arras de diferentes maneiras, especialmente se houver ambiguidade ou lacunas no texto.
Portanto, ao elaborar um contrato que inclua essa cláusula de arras, é aconselhável que se busque a orientação de um advogado especializado. Isso garante que a cláusula de arras seja redigida conforme as normas legais e com os melhores interesses das partes.
5. Clareza quanto à Natureza das Arras
Uma das confusões mais comuns ocorre quando as partes não deixam claro no contrato se as arras são confirmatórias ou penitenciais. Como mencionado anteriormente, a distinção entre esses dois tipos de arras é crucial, pois elas geram consequências jurídicas muito diferentes.
As arras confirmatórias, diferentemente das penitenciais, não permitem que as partes desistam livremente do contrato, sem uma justificativa. Por isso, a natureza das arras deve estar claramente expressa no contrato, para evitar interpretações equivocadas ou oportunistas em eventuais disputas.
A utilização das arras confirmatórias em contratos imobiliários, como, a promessa de compra e venda, por exemplo, é uma ferramenta útil para assegurar o cumprimento das obrigações pactuadas entre as partes. No entanto, o uso inadequado ou a falta de cuidados na sua redação pode acarretar conflitos e prejuízos.
Para evitar tais problemas, é essencial que a cláusula de arras confirmatórias seja redigida com clareza e precisão, prevendo todas as possíveis situações de inadimplemento e as respectivas consequências.
A orientação jurídica adequada no momento da elaboração do contrato é fundamental para garantir que a cláusula de arras confirmatórias cumpram sua função de forma eficaz, proporcionando segurança para ambas as partes e minimizando o risco de litígios futuros.
Dessa forma, compradores e vendedores podem realizar suas transações com maior tranquilidade, sabendo que estão amparados por um contrato robusto e juridicamente seguro.
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