É comum relatos de pessoas que compraram ou venderam imóveis sem saber exatamente qual a metragem real do bem negociado. No começo, tudo parece simples: um quarto a mais, uma varanda fechada, áreas construídas sem averbação. Só que as consequências rapidamente aparecem. Vamos falar, neste artigo, sobre os riscos práticos das divergências de metragem de imóveis no Estado do Rio de Janeiro, algo que afeta tanto quem vende quanto quem compra.
Fiscalizações modernas: como drones estão transformando a fiscalização municipal
Anteriormente, pequenas ampliações não regularizadas muitas vezes passavam despercebidas, mas atualmente as prefeituras estão adotando tecnologias inovadoras para fiscalizar as construções. Um exemplo notável é a utilização de drones pela Prefeitura de Macaé, no Rio de Janeiro, que está trazendo desafios para os proprietários de imóveis. Essas operações, como demonstrado no Portal da Transparência da Prefeitura de Macaé, permitem a identificação de construções ou ampliações que não foram regularizadas, alterando unilateralmente a metragem cadastrada no sistema municipal.
A tecnologia de monitoramento por drones permite que as prefeituras detectem discrepâncias na metragem dos imóveis de maneira rápida e visual. Assim, é possível, de forma automatizada, identificar áreas acrescidas que não estão registradas, tornando a regularização ainda mais essencial para os proprietários.
Por que a metragem do imóvel deve estar regularizada?
O principal motivo é jurídico: o artigo 1.245 do Código Civil determina que só após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) é que ocorre a transferência efetiva da propriedade. Se houver algum problema, e divergência de metragem é um dos mais comuns, o cartório “trava” o processo e ninguém consegue seguir com o registro de uma compra e venda, ou doação, por exemplo.
Além disso, segundo minha experiência na Mozer Advocacia, imóveis irregulares são muito mais suscetíveis a:
- Impedimentos para financiar ou vender a terceiros
- Revalidação ou revisão de IPTU
- Risco de autuações fiscais e multas
- Discussões judiciais longas caso haja litígio
Um pequeno erro de metragem pode travar toda a negociação do imóvel.
Já resolvi situações delicadas em que apenas após meses de negociação e levantamento documental, percebeu-se que havia benfeitorias não registradas, impedindo o negócio de seguir adiante. O desgaste e o prejuízo financeiro podem ser altos para todos os envolvidos.
Responsabilidade pela regularização no processo de venda
Pelo entendimento jurídico atual, a responsabilidade pela regularização de áreas não averbadas é do vendedor. O comprador, de boa-fé, parte do pressuposto que está adquirindo um imóvel regular, pronto para ser transferido e escriturado sem obstáculos.
No entanto, e aqui abro um alerta importante, caso a documentação não seja cuidadosamente analisada antes da negociação, o comprador pode acabar arcando com custos inesperados ou até ficando sem o registro do imóvel.
Como o registro do imóvel pode ficar “travado” no RGI?
Imagine a seguinte cena, bastante comum no dia a dia da Mozer Advocacia:
- O comprador paga 100% do preço
- Pega as chaves do imóvel
- Vai até o Cartório de Registro de Imóveis para registrar a escritura
- O registro não sai, pois o cartório identifica divergência entre a metragem real e a constante na matrícula
No fim, o comprador fica apenas com a posse precária do imóvel, e não com a propriedade. Esse é o cenário ideal para dores de cabeça.
Sem o registro no RGI, o imóvel não sai do nome do vendedor e o comprador nunca se torna o verdadeiro proprietário.
Em casos assim, as partes se veem numa encruzilhada que pode levar anos para ser solucionada, às vezes na Justiça.
Risco para o comprador: o que pode acontecer?
O maior risco para quem compra um imóvel com divergência de metragem é pagar pelo bem, mas nunca adquirir a titularidade. Já acompanhei situações em que:
- O comprador assumiu dívidas e compromissos sem ser dono oficial do imóvel
- Herdeiros do vendedor reivindicaram o bem, já que ele continuava no nome do titular falecido
- O imóvel foi penhorado por dívidas antigas do vendedor
E mais: se for constatado aumento não regularizado da área, o comprador pode ser instado a regularizar isso perante a prefeitura, arcando com multas, taxas e custos de projetos, que muitos desconhecem no momento da compra.
Essas são situações que enfatizo sempre em minhas consultorias, para evitar problemas graves depois da assinatura do contrato.
Risco para o vendedor: quais os impactos?
Costumo ouvir vendedores aliviados por receber o dinheiro e entregar as chaves, achando que ali acabou sua responsabilidade. Mas se o registro no RGI não for efetivado, por divergência de metragem ou outro motivo, as consequências recaem sobre eles:
- Imóvel continua no nome do vendedor perante Cartório e prefeitura
- Novas dívidas de IPTU, taxas, cobranças e até execuções judiciais podem ser lançadas ao vendedor
- Processos de cobrança que podem afetar todo o patrimônio do antigo proprietário
O vendedor nunca se desonera completamente enquanto o imóvel não for regularizado e registrado pelo novo dono.
Já soube de situações em que, anos após a venda, juros e multas foram cobrados do antigo dono, simplesmente porque ele não estava mais atento a obrigações que já imaginava encerradas.
Como evitar esses problemas antes da compra e venda?
Após tantos anos de atuação, deixo algumas orientações que sempre reforço:
- Faça due diligence completa. Analise toda a documentação do imóvel, matrícula, certidões, projetos aprovados.
- Solicite laudo técnico ou avaliação de um arquiteto/engenheiro para conferir a metragem real construída.
- Caso haja diferença, providencie a regularização junto à prefeitura antes de avançar para assinatura da escritura.
- Confira se o IPTU está de acordo com a área construída e se não há pendências ou multas cadastradas.
- A dica de ouro referente a diferença de metragem: para não travar no RGI a metragem do imóvel tem que corresponder ao registrado na matrícula.
Esse passo a passo evita prejuízos e transtornos futuros tanto para compradores quanto para vendedores, e faz parte das rotinas de assessoria imobiliária que realizo na Mozer Advocacia.
Quem quiser se aprofundar em orientações sobre regularização e rotinas cartorárias pode acessar também outros artigos de meu blog.
Como a assessoria jurídica pode ajudar?
Especialistas como eu, que atuo na Mozer Advocacia, acompanham todo o processo de regularização, elaboração de contratos personalizados e gestão cartorária. Isso garante que a negociação ocorra sem “pegadinhas” ou surpresas desagradáveis.
Conclusão: a importância do cuidado com a metragem antes de comprar ou vender
Se tem um conselho que gosto de reforçar, é nunca subestimar a divergência de metragem em imóveis. Os riscos para ambas as partes são reais e frequentes, e os caminhos para resolver o problema muitas vezes custam caro, tanto em dinheiro quanto em tempo.
Se você planeja comprar ou vender um imóvel, procure sempre orientação de quem entende do assunto. Na equipe Mozer Advocacia, prezo pela análise completa da documentação, atenção aos detalhes da regularização e apoio do início ao fim do processo. Evite surpresas e dores de cabeça: permita-se conhecer mais sobre nossos serviços e faça uma consulta especializada antes de negociar.
Perguntas frequentes sobre divergência de metragem em imóveis
O que é divergência de metragem no imóvel?
Divergência de metragem ocorre quando há diferença entre a área registrada na matrícula do imóvel e a área efetivamente construída ou utilizada. Isso pode envolver benfeitorias não averbadas, ampliações feitas sem autorização ou qualquer construção que não esteja refletida nos documentos oficiais.
Quais os riscos da metragem divergente?
O principal risco é o impedimento do registro da escritura no RGI, o que impede a transferência definitiva da propriedade. Outras consequências incluem multas, aumento de impostos, ações judiciais, perda de valor do imóvel e ônus fiscais inesperados tanto para compradores quanto para vendedores. Além disso, imóveis que serão financiados certamente não terão a aprovação da engenharia para seguir.
Como saber a metragem real do imóvel?
A metragem real só pode ser confirmada com a comparação entre a matrícula do imóvel, a planta original aprovada na prefeitura e uma vistoria técnica feita por engenheiro ou arquiteto habilitado. Recomendo sempre a consulta a especialistas e a verificação presencial de todos os ambientes.
Posso pedir desconto por metragem diferente?
Sim, se o comprador identificar que o imóvel tem área menor que a anunciada, pode negociar desconto. Caso a diferença seja grande e não acordada, é possível até pedir rescisão ou revisão contratual, mas sempre recomendo a tentativa de acordo prévio antes de judicializar a questão.
O que fazer se encontrar divergência?
O ideal é solicitar a regularização antes de fechar o negócio. Procure o responsável técnico ou um advogado imobiliário, como na Mozer Advocacia, para orientação. Só avance com a compra ou venda após garantir que a documentação e a metragem estejam corretas e atualizadas no cartório e na prefeitura.
