O contrato de gaveta tem validade ? A venda e aquisição de imóveis exige atenção de todos os envolvidos para que ela seja regularizada da maneira correta. Nesse sentido, por mais que o contrato de gaveta possa parecer uma maneira simples de concluir esse tipo de transação, sua utilização pode gerar riscos desnecessários, tanto ao comprador quanto ao vendedor.
Quer saber mais sobre o assunto? Então siga com a leitura para entender melhor o que é contrato de gaveta, seus riscos e principais formas de se proteger.
O que é um contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um documento que visa registrar a compra ou venda de um bem, porém de forma particular e informal. Por isso, o contrato de gaveta tem validade entre as partes. Ao utilizá-lo, portanto, apenas o vendedor e o comprador possuem conhecimento sobre o teor e a seriedade do acordo.
Na maior parte dos casos, a sua utilização é vista na compra e na venda de imóveis. Apesar disso, esse material não garante nenhuma eficácia contra terceiros (outra pessoa fora da relação contratual), uma vez que não é registrado Cartório de Registro de Imóveis.
Tomemos como exemplo a seguinte situação:
- Maria Martins firmou um financiamento com um determinado banco, fazendo com que um imóvel passasse a estar em seu nome.
No entanto, não conseguindo arcar com seus juros, ela acaba firmando um contrato de gaveta com Elói de Sousa que, a partir de agora, vai assumir, de maneira indireta, todas as prestações daquele financiamento sem que o banco saiba.
Sendo assim, de acordo com o acordo que foi firmado primeiro, o banco acredita que quem está pagando as parcelas é Maria Martins quando, na verdade, o verdadeiro pagador é Elói de Sousa.
Como funciona?
Assim como indicado no exemplo do tópico anterior, um contrato de gaveta é feito entre um vendedor, que foi aquele quem contraiu um financiamento para um imóvel, e um comprador, que pode ser conhecido como “gaveteiro”.
Dessa forma, o gaveteiro, ou seja, aquele que paga efetivamente pela dívida, será considerado um simples possuidor do bem. Ainda assim, para o banco, o verdadeiro devedor é aquela pessoa que entrou em contato com a instituição financeira: o primeiro comprador.
Nesse caso o contrato de gaveta tem validade entre o comprador e o vendedor, mas não irá ter eficácia contra o banco, ou seja, o gaveteiro nunca poderá exigir do banco o registro o imóvel em seu nome.
Validade do Contrato de Gaveta
O contrato de gaveta tem validade entre as partes, embora ele não seja registrado em cartório, ele possui validade jurídica entre as partes que o firmam. No entanto, sua eficácia pode ser limitada e depende de certas condições:
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Acordo e Consentimento: Para que o contrato de gaveta seja válido, deve haver um acordo claro e consensual entre as partes. As cláusulas devem refletir o entendimento mútuo e as intenções dos envolvidos.
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Capacidade das Partes: As partes devem ter capacidade jurídica para celebrar o contrato, ou seja, devem ser maiores de idade e mentalmente aptas a entender e assumir as obrigações descritas.
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Objeto Lícito e Viável: O contrato deve tratar de um bem ou serviço que seja legal e passível de ser adquirido ou vendido.
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Forma do Contrato: Embora o contrato de gaveta não exija uma forma específica, é aconselhável que seja redigido por escrito e assinado por ambas as partes e que tenha duas testemunhas.
Quais são os riscos?
O contrato de gaveta possui, sim, uma série de riscos, principalmente para quem não busca se informar a fundo sobre o tema. Pensando nisso, veja, abaixo, quais são os principais riscos assumidos tanto pelos compradores quanto pelos vendedores no caso da negociação de um imóvel.
Riscos para o comprador
Embora o contrato de gaveta tem validade entre as partes, Para quem assume as responsabilidades de um financiamento ou compra um imóvel sob esse tipo de contrato, os riscos são bastante severos. No caso do falecimento do verdadeiro proprietário do imóvel, o bem em questão será repartido para os herdeiros vivos de quem solicitou o financiamento diretamente com o banco.
Além disso, ainda há a chance de haver uma venda regular para um terceiro. Como não há um registro em cartório desse tipo de contrato, é possível que o primeiro proprietário acabe realizando a venda com registro e, consequentemente, o “gaveteiro” ficará sem aquela propriedade.
Riscos para o vendedor
Para os vendedores, o risco do contrato de gaveta também existe. Lembrando que o contrato de gaveta tem validade para ambas as partes. Mas o principal problema que pode ser enfrentado é a ausência de pagamento das parcelas do financiamento por parte do gaveteiro, gerando um amplo conflito e, consequentemente, o endividamento do primeiro comprador daquele imóvel.
Em casos assim, é possível que o nome do primeiro proprietário seja incluído no SPC e SERASA, fazendo com que, em algum momento, o banco execute a dívida diretamente contra essa pessoa. Isso acontece porque, nem a instituição financeira, nem outra pessoa, sabe a respeito desse tipo de contrato.
Contrato de Gaveta de Imóveis Irregulares
Em transações imobiliárias, os contratos de gaveta são frequentemente utilizados também na compra e venda de imóveis irregulares. O Contrato de gaveta tem validade entre o comprador e o vendedor, mas ele não possui eficácia perante terceiros.
Por exemplo, se João, agindo de má-fé, vende o mesmo imóvel tanto para José quanto para João, o imóvel será de quem registrar primeiro a transação no cartório de registro de imóveis. O outro comprador precisará entrar com uma ação de regresso contra o vendedor, que agiu de maneira fraudulenta ao vender o imóvel para duas pessoas ao mesmo tempo.
Então, contrato de gaveta tem validade?
O contrato de gaveta tem validade, pois ele não é ilegal, muito embora a sua definição e o modo como é firmado pareçam ser. Ainda que não possua um registro efetivado por meio do Cartório de Registro de Imóveis, ele não é invalidado pela lei. Esse contrato é visto como um instrumento não oficial, onde sua validade é restrita às partes que o assinaram.
É válido dizer que as instituições financeiras responsáveis pelo financiamento de um imóvel também poderão compreender que o contrato é um mecanismo utilizado de maneira irregular. Isso porque eles entendem que o art. 1º da Lei nº 8.004/90 deve transferir para outra pessoa os direitos e obrigações de um financiamento de modo formal.
A verdade é que o contrato de gaveta apresenta muitos riscos. Sendo assim, caso esse acordo seja efetuado entre as partes, o ideal é que ambos saibam da índole um do outro ou optem por um método legal e registrado para evitar problemas no futuro.
Quer saber mais sobre o contrato de gaveta na compra e venda de imóveis? Acesse nossa matérias sobre esse tema clicando aqui: CONTRATO DE GAVETA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
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