Você acabou de realizar o sonho da casa própria, mas descobriu que comprou um imóvel penhorado em razão de dívida do antigo proprietário. Essa é uma situação mais comum do que parece e costuma trazer muitas dúvidas e inseguranças. Afinal, o que o comprador pode fazer quando adquire um bem que está penhorado?
Felizmente, existem mecanismos legais que, dependendo do caso, possibilitam a anulação da penhora e evitam a perda do imóvel pelo adquirente. Quer entender quais são eles e que medidas pode adotar para recuperar seus direitos em caso de imóvel penhorado por dívida do antigo proprietário?
Continua a leita e saiba o que fazer para evitar esse problema antes de efetivar esse tipo de aquisição. Confira!
O que significa um imóvel penhorado por dívida do antigo proprietário?
Basicamente, quando se tem um imóvel penhorado em razão de dívida do antigo dono, isso significa que o Judiciário apreendeu o bem com a finalidade de garantir a quitação da dívida. Desse modo, ao ser penhorado, a propriedade fica vinculada ao devido processo judicial, podendo no futuro ser levado a leilão para liquidar o débito do seu antigo proprietário.
Acontece que, em muitos casos, quando não é feita uma análise detalhada dos documentos por um advogado especializado na área imobiliária, a existência da penhora sobre o imóvel só é identificada após sua venda para terceiros, que sequer possuem relação com o débito.
Outro cenário bastante comum ocorre quando o novo proprietário deixa de registrar a transferência do imóvel na respectiva matrícula. Nesses casos, embora a escritura já tenha sido lavrada e todos os pagamentos quitados, a etapa crucial — o registro imobiliário — não é consolidada.
Nesse momento é quando surge a dúvida:
É possível perder um imóvel por dívida do antigo proprietário?
A resposta é: Depende! No geral, nem toda dívida do antigo dono se vincula diretamente ao imóvel. Via de regra, os débitos são pessoais e recaem sobre os bens do devedor.
Contudo, se existir uma penhora judicial ou fraude à execução reconhecida judicialmente, então a propriedade recém adquirida pode ser vinculada ao processo, mesmo após a venda.
Portanto, é de suma importância verificar se há alguma pendência jurídica envolvendo o imóvel antes da compra. Agora, para o comprador que já adquiriu o imóvel penhorado, é importante destacar que a simples existência da ação judicial contra o antigo proprietário não é o suficiente para prejudica-lo nessa negociação.
Isso porque, se a penhora não estava registrada na matrícula do imóvel, isso garante proteção jurídica ao comprador, demonstrando que o mesmo efetuou a compra de boa-fé. Esse é o entendimento consolidado pela Súmula 375 do STJ e que se aplica nesse tipo de situação.
O comprador pode anular a penhora do imóvel?
Sim, existem algumas circunstâncias onde o comprador do imóvel penhorado pode requerer a anulação da penhora. São elas:
- Quando a aquisição do imóvel foi realizada antes do registro da penhora na matrícula do imóvel
- Inexistência de fraude, onde fica comprovado que o comprador agiu de boa-fé na compra do bem
- Ausência de processo judicial em andamento no momento da compra e comprovação que todas as certidões foram exigidas.
- Existência de registro da escritura do imóvel em cartório no nome do atual proprietário
Nesses casos, o comprador pode apresentar os chamados embargos de terceiros. Trata-se de um instrumento jurídico que tem como objetivo retirar a penhora com base em provas da formalização da compra, da boa-fé do comprador e da ausência do registro de penhora na matrícula antes da aquisição.
A importância do advogado imobiliário na compra de imóvel penhorado
Circunstâncias envolvendo a compra de imóvel penhorado geralmente exigem análise técnica dos registros de compra, da matrícula do imóvel, assim como também do processo judicial que deu origem a dívida.
Nesse contexto, cada detalhe pode fazer toda diferença na abordagem adotada junto ao Judiciário para preservar o bem adquirido pelo comprador. Além disso, algumas medidas judiciais adotadas nesse tipo de situação contam com prazos específicos para sua execução, tornando de suma importância a busca por orientação especializada, seja antes da compra ou quando a mesma já foi executada.
Descobrir que adquiriu um imóvel penhorado por dívida do antigo dono é preocupante, mas não significa que você perderá seu patrimônio. O ordenamento jurídico garante proteção a quem age de boa-fé e com a orientação de um Advogado Imobiliário é possível garantir todos os cuidados necessários para que sua aquisição aconteça de forma rápida e segura.
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