Você sabia que o inquilino possui o direito de preferência de compra sobre o imóvel caso o proprietário decida vendê-lo? Essa é uma garantia legal amparada pela Lei do Inquilinato, que estabelece ao dono do imóvel o dever de oferecer a propriedade ao locatário antes mesmo vendê-la para terceiros.
Embora seja um direito garantido por Lei, muitos proprietários e locatários ainda ignoram ou desconhecem essa obrigação. Acontece que, vender a propriedade sem respeitar o direito de preferência de compra ao inquilino, pode gerar consequências graves, incluindo a anulação da venda do imóvel.
Continue lendo e saiba o que é e como funciona o direito de preferência de compra, quando se aplica e o que fazer quando essa garantia legal é descumprida. Confira!
O que é o direito de preferência de compra?
O direito de preferência de compra corresponde a uma garantia legal que atribui a determinadas pessoas a prioridade na aquisição de um imóvel, antes que ele seja oferecido a terceiros.
No âmbito imobiliário, mais especificamente envolvendo a locação de imóveis, esse direito é regulado pela Lei n°8.245/1991, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, e concedido ao inquilino, que passa a ter direito prioritário de compra caso o dono do imóvel opte por vende-lo.
Desse modo, o proprietário fica obrigado a oferecer a propriedade à venda ao locatário, antes mesmo de disponibiliza-lo para outras pessoas interessadas.
Como funciona?
Basicamente, quando o locador decide vender o imóvel, ele deve comunicar o inquilino sobre sua intenção de venda. Além disso, o locador também precisa repassar ao locatário todas as condições da transação, como valor da venda, forma de pagamento, entre outras informações relacionadas a negociação.
O inquilino, por sua vez, tem um prazo legal de 30 dias para manifestar seu desejo de compra. Caso ele recuse a proposta de compra e venda, seja por discordar do valor ou de outras condições inerentes ao negócio, o proprietário poderá oferecer o imóvel para terceiros.
Mas atenção! Se o proprietário alterar o valor ou as condições para um terceiro (baixar o preço, por exemplo), ele é obrigado a oferecer novamente ao inquilino nessas novas condições.
Nesse caso, se o inquilino não aceitar a contraproposta, isso significa que ele está abrindo mão de exercer seu direito de preferência, possibilitando ao dono do imóvel fechar a venda com outra pessoa.
Requisitos para exercer o direito de preferência?
Para garantir que o direito de preferência de compra seja respeitado, é essencial que na relação de locação alguns critérios sejam atendidos. Isso inclui:
1- A Regra Geral: Necessidade de Averbação do Contrato
Para que o direito de preferência do locatário seja oponível a terceiros (ou seja, para que tenha validade perante o comprador do imóvel), o contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, com pelo menos 30 dias de antecedência à data da venda.
Esta exigência está expressa no artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que estabelece:
O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante (locador) as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
A Exceção: Conhecimento Inequívoco do Comprador
Apesar da regra geral, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e alguns tribunais estaduais têm entendido que a averbação do contrato de locação pode ser dispensada se o comprador do imóvel tiver conhecimento inequívoco da existência da locação.
Nesses casos, mesmo sem a averbação, o direito de preferência do locatário pode ser reconhecido. Essa tese se baseia no princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear as relações contratuais.
É importante ressaltar que, mesmo sem a averbação, o locatário preterido pode pleitear indenização por perdas e danos contra o locador, mas não poderá reaver o imóvel do terceiro adquirente, ou seja, o inquilino que foi ignorado na venda pode processar o locatário por perdas e danos ou até ‘anular’ a venda para comprar o imóvel pelo mesmo preço que o terceiro pagou. Para isso, ele tem um prazo de 6 meses e o contrato de aluguel já deve tem que estar registrado oficialmente no cartório 30 dias antes da venda.
É importante ressaltar que, caso o contrato de locação não esteja registrado na matrícula, o locatário que não teve seu direito de preferência respeitado, pode pleitear indenização por perdas e danos contra o locador, mas não poderá reaver o imóvel do terceiro adquirente.
2- O inquilino deve ser notificado dos termos da venda, valor, prazo e condições de pagamento Por exemplo, se o locatário está vendendo o imóvel por 1 milhão poe meio de financiamento, ele deve informar essas condições, e o inquilino pode aceitar as condições ou negociar um valor com novas condições, ficando a critério do locador aceitar ou não a proposta. Por exemplo, o locador está vendendo o imóvel por 1 milhão, mas será financiado, ele poderá aceitar uma proposta do inquilino para vender por R$ 900.000,00 à vista, ou ele pode não aceitar o preço e dizer que só aceita um milhão, mesmo que seja financiado ou à vista.
3- Uma vez notificado o proprietário o inquilino terá o prazo de 30 dias para responder a notificação, dentro deste prazo o locador deverá aguardar a resposta.
Prazo para exercer o direito de preferência de compra
O locatário que deseja exercer seu direito de preferência de compra tem o prazo de 30 dias corridos para manifestar junto ao dono do imóvel seu interesse em adquirir o imóvel. Caso não responda dentro desse prazo, ele perde o direito de preferência, possibilitando a venda da propriedade a terceiros.
No caso do direito de preferência ser exercido por meio de ação de adjudicação, o prazo que o locatário tem para fazer jus ao seu direito é de 180 dias, contados a partir da data de registro da compra e venda do imóvel.
O que acontece se o direito de preferência for desrespeitado?
Se o direito de preferência de compra for negado ou descumprido pelo dono do imóvel, o locatário poderá entrar com uma ação de adjudicação compulsória para depositar o valor da compra do imóvel em juízo.
Dependendo do caso, a não concessão desse direito pode levar o locatário a requerer indenização por perdas e danos. Além disso, a venda do imóvel a terceiros sem que o direito de preferência de compra seja respeitado pode resultar na anulação da aquisição.
Lembrando que, neste caso, o direito de adjudicação somente será válido se o contrato de locação tiver sido averbado na matrícula do imóvel. Do contrário, o locatário não poderá exigir a anulação da venda ou a compra do imóvel em juízo, apenas indenização por perdas e danos.
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