A promessa de compra e venda é um documento essencial no setor imobiliário, principalmente quando se trata de transações que envolvem a aquisição de imóveis.
Esse contrato serve como um acordo preliminar entre as partes, estabelecendo os termos e condições que regerão a venda futura do imóvel. Abaixo, vamos mostrar um guia detalhado sobre como elaborar e compreender um contrato de promessa de compra e venda, abordando suas principais seções e aspectos legais.
Introdução e Identificação das Partes
- Identificação das Partes: O contrato de promessa de compra e venda deve começar com a identificação completa das partes envolvidas, ou seja, o comprador e o vendedor. Deve-se incluir o nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, número do CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) e endereço de cada parte. Se uma das partes for uma empresa, devem ser incluídos os dados da empresa e o nome do representante legal.
- Declaração de Capacidade: Os vendedores devem tirar a certidão de interdições e tutelas para comprovar a capacidade legal para firmar o contrato.
Descrição do Imóvel
- Detalhamento do Imóvel: É essencial fornecer no contrato de promessa de compra e venda uma descrição detalhada do imóvel objeto do contrato. Isso enquadra a localização (endereço completo), a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis, a área total e construída, e características específicas, como número de quartos, banheiros e outras dependências.
- Situação Legal do Imóvel: Deve-se informar a situação legal do imóvel, como eventuais pendências jurídicas, hipotecas, ou dívidas associadas ao imóvel. Essa seção garante que o comprador está ciente de qualquer problema que possa afetar a transação.
Preço e Condições de Pagamento
- Valor Total: O contrato de promessa de compra e venda deve especificar o valor total da transação, com indicação do valor por metro quadrado, se necessário.
- Forma de Pagamento: Deve-se detalhar a forma de pagamento, incluindo se será pago à vista ou parcelado. Se for parcelado, deve-se indicar o número de parcelas, o valor de cada uma, e as datas de vencimento.
- Sinal (Arras): Muitas vezes, é comum que o comprador pague um sinal ou arras (depósito inicial) para garantir a seriedade da proposta. O contrato deve especificar o valor do sinal e as condições para sua devolução ou retenção em caso de descumprimento.
Obrigações das Partes
- Obrigações do Vendedor: O vendedor deve se comprometer a entregar o imóvel livre de ônus e dívidas, conforme a descrição apresentada no contrato. Também, deve garantir que o imóvel está em boas condições e cumprir com a entrega dentro do prazo acordado na promessa de compra e venda.
- Obrigações do Comprador: O comprador deve se comprometer a pagar o preço acordado nas condições estabelecidas e a realizar o pagamento dos impostos e taxas relacionados à transferência de propriedade, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Prazo e Condições para a Escritura Definitiva
- Prazo para Escritura: O contrato de promessa deve estipular um prazo para a celebração da escritura definitiva de compra e venda. Normalmente, esse prazo é determinado com base na conclusão de condições específicas, como a obtenção de financiamento ou a regularização de documentos.
- Condições Suspensivas e Resolutivas: O contrato pode incluir condições suspensivas, que são condições que devem ser cumpridas para que o contrato se torne efetivo, como a aprovação de financiamento. Também pode incluir condições resolutivas, que são situações que podem levar à rescisão do contrato, como a não realização do pagamento.
Cláusulas de Rescisão
- Rescisão por Descumprimento: O contrato deve especificar as condições sob as quais as partes podem rescindir o acordo. Normalmente, isso inclui cláusulas sobre o que acontece se uma das partes não cumprir com suas obrigações. Pode-se definir penalidades ou a perda do sinal, dependendo das circunstâncias.
- Rescisão por Acordo das Partes: Também deve ser incluída uma cláusula que permita a rescisão do contrato por acordo mútuo, com a descrição das condições e eventuais compensações ou devoluções de valores.
Disposições Gerais
- Foro e Legislação Aplicável: O contrato deve estabelecer o foro (local) para a resolução de eventuais disputas e a legislação aplicável ao contrato. Isso ajuda a evitar conflitos sobre qual jurisdição deve tratar de possíveis litígios.
- Cláusulas Adicionais: Pode haver cláusulas adicionais que tratam de aspectos específicos da transação, como a responsabilidade por custos de manutenção ou melhorias no imóvel antes da conclusão da venda.
Assinaturas e Testemunhas
- Assinaturas das Partes: O contrato deve ser assinado por ambas as partes, o comprador e o vendedor, para que tenha validade legal.
- Testemunhas: É recomendável que o contrato seja assinado na presença de duas testemunhas, cujos nomes, números de documentos e endereços também devem constar no documento. Embora não seja obrigatório, a presença de testemunhas pode ajudar a fortalecer a validade do contrato.
Registro e Formalização
- Para que a promessa de compra e venda tenha efeito contra terceiros e se evitem fraudes por parte do proprietário, é essencial formalizar a promessa de compra e venda por meio de escritura pública e registrá-la. Isso fará com que a promessa seja anotada na matrícula do imóvel, informando a todos os interessados que o imóvel já está em processo de venda para outra pessoa.
O contrato de promessa de compra e venda é uma ferramenta fundamental para garantir a segurança jurídica em transações imobiliárias. Ele estabelece as bases para a futura venda e protege os interesses de ambas as partes envolvidas. Ao seguir este passo a passo, você pode assegurar que todos os aspectos importantes são abordados e que o contrato atende às exigências legais, facilitando uma transação imobiliária mais tranquila e eficiente
A Mozer Advocacia é especialista na elaboração e revisão de contratos de Promessa de Compra e Venda, garantindo que todas as cláusulas atendam à legislação e protejam os interesses dos envolvidos.
