Comprar imóvel com inquilino para muitas pessoas até pode parecer um negócio vantajoso. Afinal, quem adquire a propriedade também leva junto uma opção de renda imediata. Contudo, a realidade jurídica por trás desse cenário envolve detalhes que muitos compradores acabam ignorando, mas que podem resultar em prejuízos financeiros e até disputas judiciais.
Se você pensa em comprar um imóvel alugado, compreender os diversos fatores associados a esse investimento que vão além do retorno financeiro é fundamental, sobretudo como a legislação protege o inquilino nesse caso e quais são os limites legais que o novo dono do imóvel possui com a aquisição do bem.
Continue a leitura e veja a seguir os 5 principais detalhes que estão por trás da compra de um imóvel ocupado. Confira!
1. Direito de preferência: o prazo de 30 dias é sagrado
Esse é um dos detalhes que muitos investidores negligenciam ao comprar imóvel com inquilino, mas que podem levar a sérias consequências jurídicas.
Prevista pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), o direito de preferência é uma garantia que o inquilino possui de prioridade na compra do imóvel em igualdade de condições com terceiros, caso o locatário opte por vende-lo.
Nesse contexto, o dono do imóvel deve comunicar formalmente o inquilino sobre a venda do imóvel, repassando a ele todas as condições do negócio. O inquilino, por sua vez tem o prazo de 30 dias para decidir pela compra ou não da propriedade.
Caso o prazo não seja respeitado, a venda do imóvel poderá ser contestada judicialmente e anulada. Além disso, dependendo do caso, pode até mesmo ocorrer a transferência da propriedade para o inquilino, a fim de garantir seu direito de preferência sobre a aquisição do imóvel.
2. Quem deve notificar o inquilino para desocupação?
Ao comprar imóvel com inquilino, muitos compradores acham que tem o direito a tomar posse imediata e solicitar a desocupação da propriedade. Contudo, pensar dessa forma é um erro, já que a obrigação inicial de notificar a venda do imóvel ao inquilino é do locador, ou seja, o proprietário vigente.
Uma vez que essa notificação é feita, o processo de desocupação vai depender de uma série de fatores, que incluem:
- Modelo do contrato ( se com prazo definido ou indeterminado)
- Registro do contrato em cartório
- Presença de cláusulas especificas
Dependendo das circunstância em que a venda é feita, o novo proprietário pode até denunciar o contrato, mas precisa respeitar os prazos legais de desocupação do imóvel, que podem chegar a 90 dias.
3. Atenção à cláusula de vigência do contrato de locação ao comprar imóvel com inquilino
A cláusula de vigência é outro ponto que muitos ignoram ao comprar imóvel com inquilino. Acontece que essa cláusula pode obrigar o novo comprador a manter o inquilino até a conclusão do contrato de locação.
Em outras palavras, a cláusula de vigente estabelece que o contrato de locação seguirá válido até o seu prazo final, mesmo com a venda do imóvel. Consequentemente, isso pode impactar os planos do futuro comprador, especialmente se sua intenção for morar ou revender o imóvel no curto prazo.
Por isso, é fundamental analisar se o imóvel ocupado possui contrato com cláusula de vigência e se o mesmo está registrado na matrícula do imóvel.
4. Averbação do contrato na matrícula do imóvel
Você sabia que a averbação do contrato de locação em cartório de registro de imóveis é o instrumento que assegura sua validade diante de terceiros?
Esse é um detalhe técnico que muitos compradores ignoram, mas que também faz toda diferença para comprar imóvel com inquilino de forma segura. Afinal, se o contrato apresentar averbação antes da venda, quem adquirir o imóvel deverá respeita-la, do contrário, o novo dono poderá, em alguns casos específicos, solicitar a desocupação do bem.
A averbação do contrato também é essencial para o inquilino, uma vez que lhe permite reivindicar direitos como perdas e danos, ou até mesmo a adjudicação do imóvel, se for o caso.
5. Imposto de Renda sobre aluguel: quem paga?
Ao comprar imóvel com inquilino, o novo proprietário também passa a ser o titular vigente da renda de aluguel. Isso acaba implicando não só na obrigação de declarar os valores recebidos, como no pagamento do Imposto de Renda.
Desse modo, caso a propriedade já esteja gerando renda, é importante que o novo dono se organize para declarar os recebimentos, calcular o imposto corretamente e, com isso, evitar problemas junto à Receita Federal.
Negligenciar esse detalhe pode acabar levando ao pagamento de multas e até complicações fiscais.
Esses são apenas alguns dos principais aspectos a se considerar ao comprar imóvel com inquilino. Embora seja uma ótima estratégia de investimento, essa aquisição exige atenção redobrada aos aspectos jurídicos, para evitar que uma boa oportunidade não se transforme em um grande problema no futuro.
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