A compra e venda de imóvel na planta é uma prática comum no mercado imobiliário brasileiro, oferecendo a oportunidade de adquirir imóveis novos a preços mais acessíveis.
Essa modalidade de compra pode apresentar riscos, especialmente quando ocorre a necessidade de rescisão do contrato. Abordaremos as principais questões relacionadas à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel na planta e a devolução dos valores pagos.
O Que é a Compra de Imóvel na Planta?
A compra de imóvel na planta envolve a aquisição de um imóvel que ainda será construído ou está em fase inicial de construção. O comprador assina um contrato de compra e venda com a incorporadora, comprometendo-se a pagar o valor do imóvel em parcelas durante o período de construção e, eventualmente, após a entrega das chaves.
Vantagens da Compra e Venda de imóvel na Planta
Entre as vantagens de adquirir um imóvel na planta estão:
- Preço mais acessível: Geralmente, os imóveis na planta têm preços mais baixos comparados aos imóveis prontos.
- Facilidade de pagamento: As condições de pagamento são mais flexíveis, permitindo o parcelamento durante a construção.
- Personalização: O comprador pode escolher acabamentos e alterações no projeto, personalizando o imóvel conforme suas preferências.
Riscos e Desvantagens
Entretanto, essa modalidade de compra e venda de imóvel na planta também apresenta alguns riscos:
- Atrasos na entrega: A entrega do imóvel pode atrasar por diversos motivos, como problemas na construção ou dificuldades financeiras da incorporadora.
- Alterações no projeto: O projeto original pode sofrer alterações que desagradem o comprador.
- Inadimplência e rescisão contratual: Problemas financeiros podem levar à necessidade de rescindir o contrato, gerando questões sobre a devolução dos valores pagos.
Rescisão do Contrato de Compra e Venda
A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel na planta pode ocorrer por diversas razões, tanto por iniciativa do comprador quanto da incorporadora. É importante entender as condições e consequências da rescisão para evitar prejuízos significativos.
Iniciativa do Comprador
O comprador pode optar por rescindir o contrato de compra e venda de imóvel na planta por motivos pessoais ou financeiros. Entre os motivos mais comuns estão:
- Dificuldades financeiras: Perda de emprego ou outras situações que comprometam a capacidade de pagamento.
- Mudança de planos: Alteração de planos pessoais, como mudança de cidade ou país.
- Insatisfação com o andamento da obra: Atrasos excessivos ou alterações no projeto que desagradem o comprador.
Iniciativa da Incorporadora
A incorporadora também pode rescindir o contrato de compra e venda de imóvel na planta, geralmente em casos de inadimplência por parte do comprador. Se o comprador não cumprir com as obrigações de pagamento, a incorporadora pode buscar a rescisão para mitigar suas perdas.
Devolução dos Valores Pagos
A devolução dos valores pagos é um dos aspectos mais controversos na rescisão do contrato de compra e venda de imóvel na planta. As condições de devolução variam conforme o motivo da rescisão e as cláusulas contratuais do contrato de compra e venda de imóvel na planta.
Rescisão por Iniciativa do Comprador
Quando a rescisão é solicitada pelo comprador, a devolução dos valores pagos pode ser parcial, devido às cláusulas penais previstas no contrato. A legislação brasileira, especialmente o Código de Defesa do Consumidor (CDC), busca equilibrar os direitos de ambas as partes, mas a devolução integral dos valores pagos raramente ocorre.
Cláusulas Penais
Os contratos de compra e venda de imóveis na planta geralmente contêm cláusulas penais que estipulam multas em caso de rescisão. Essas multas podem variar, mas não podem ser abusivas. De acordo com o CDC, as cláusulas penais não devem gerar enriquecimento sem causa para a incorporadora.
Percentual de Devolução
O percentual de devolução dos valores pagos pode variar de acordo com a negociação entre as partes e as decisões judiciais. Em geral, os tribunais têm determinado a devolução de 70% a 90% dos valores pagos, descontando-se a multa contratual.
Rescisão por Iniciativa da Incorporadora
Se a rescisão for motivada por inadimplência do comprador, a incorporadora pode reter uma parte maior dos valores pagos. No entanto, a retenção total dos valores é considerada abusiva, e o comprador tem direito a receber uma parte do que foi pago, conforme decidido pela Justiça.
Atrasos na Entrega e Rescisão
Nos casos de atraso na entrega do imóvel, o comprador pode rescindir o contrato e exigir a devolução dos valores pagos. O CDC protege o consumidor, permitindo a rescisão sem a aplicação de multas se o atraso for significativo.
Jurisprudência
A jurisprudência brasileira tem sido favorável aos consumidores em casos de atraso na entrega. Os tribunais têm determinado a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, e, em alguns casos, indenização por danos morais.
Procedimentos para Rescisão e Devolução
Para realizar a rescisão do contrato e obter a devolução dos valores pagos, é essencial seguir alguns procedimentos e buscar assistência jurídica.
Notificação Extrajudicial
Antes de recorrer à Justiça, é recomendável enviar uma notificação extrajudicial à incorporadora, informando sobre a intenção de rescindir o contrato e solicitando a devolução dos valores pagos. A notificação deve ser feita por escrito e registrada, para comprovação futura.
Ação Judicial
Se não houver acordo extrajudicial, o comprador pode ingressar com uma ação judicial para obter a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos. A ação deve ser proposta no juizado especial cível ou na vara cível, dependendo do valor envolvido.
Documentação Necessária
Para ingressar com a ação, é necessário reunir a documentação relacionada ao contrato, como:
- Contrato de compra e venda
- Comprovantes de pagamento
- Notificações e comunicações com a incorporadora
- Provas de atraso na entrega, se for o caso
Assistência Jurídica
Contar com a assistência de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para garantir que os direitos do comprador sejam respeitados e para aumentar as chances de sucesso na ação judicial.
A compra de imóvel na planta oferece vantagens atraentes, mas também envolve riscos que podem levar à necessidade de rescisão do contrato. Entender as condições e consequências da rescisão, bem como os procedimentos para obter a devolução dos valores pagos, é essencial para proteger os direitos do comprador.
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