A compra e venda de imóvel em inventário é uma prática que oferece excelentes oportunidades de investimento. Afinal, propriedades nessas condições geralmente são oferecidas a preços abaixo do mercado e com maior flexibilidade na negociação.
Apesar disso, essa é uma condição que também pode envolver riscos jurídicos, disputas judiciais entre herdeiros ou mesmo atrasos na transferência de propriedade do imóvel. Desse modo, é essencial que o comprador adote alguns cuidados e precauções na compra de imóvel em inventário.
Se você pensa em comprar imóvel em inventário, mas tem dúvidas sobre os riscos envolvidos nessa aquisição, continue a leitura e entenda os principais aspectos jurídicos envolvidos na compra e venda de imóvel em inventário e quais cuidados deve tomar para garantir uma compra segura, reduzindo riscos e prejuízos futuros. Confira!
É possível comprar um imóvel durante o inventário?
Sim, a compra e venda de imóvel em inventaria é uma prática permitida pela legislação brasileira, desde que respeitados as etapas e requisitos legais. Na modalidade judicial, a venda de bens inventariados é possível mediante autorização do juiz via alvará judicial, sobretudo quando o imóvel ainda pertence ao espólio.
Enquanto isso, para inventários extrajudiciais, esse tipo de negociação vai depender da concordância entre herdeiros e da formalização da venda no tabelionato competente.
Também é possível a venda de imóvel em inventário via cessão de direitos hereditários. Essa é uma modalidade prevista no Código Civil que permite ao comprador adquirir o direito de um herdeiro sobre um bem antes da partilha, substituindo o mesmo no processo de sucessão. Para isso, é necessário haver escritura pública em Cartório de Notas e o cumprimento do direito de preferência sobre aquisição do imóvel.
Venda de imóvel em inventário: O que diz a legislação brasileira?
Venda de imóvel em inventário
A compra e venda de imóveis pertencentes ao espólio está prevista no ordenamento jurídico brasileiro, especialmente no Código de Processo Civil, que dispõe sobre as regras relativas à gestão do espólio e à alienação de bens durante o inventário. De acordo com o artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil:
Art. 619. Incumbe ainda ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz:
I – alienar bens de qualquer espécie
O Código Civil também disciplina a sucesso, os direitos hereditários e a cessão desses direitos, reforçando a segurança jurídicas de negociações feitas respeitando os requisitos legais. Segundo o artigo 1.793, § 3º, do Código Civil:
O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública.
- 3 o Ineficaz é a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade.
Recentemente, a Resolução nº 571/2024 do CNJ promoveu mudanças que desburocratizam o processo de inventário em cartório. Basicamente, essa norma permite a venda de imóvel em inventário diretamente por meio de escritura pública, sem a necessidade de autorização judicial, desde que todos os herdeiros sejam capazes e estejam de acordo com a negociação.
Quais os riscos de comprar um imóvel em inventário?
Ainda que a compra e venda de imóvel em cartório seja vantajosa e represente uma excelente oportunidade de investimento, ela também exige alguns cuidados. No geral, essa é uma circunstância que envolve riscos, sendo os mais comuns:
- Ausência de autorização para venda
- Conflitos entre herdeiros
- Presença de dívidas do espólio
- Nulidade de contratos particulares
Além disso, é essencial avaliar se entre os herdeiros existem menores ou incapazes envolvidos. Essa é uma hipótese que normalmente exige maior controle judicial e, portanto, deve ser levada em consideração por possíveis compradores.
Quais documentos devem ser analisados pelo comprador?
Antes mesmo de fechar qualquer contrato, é essencial para o comprador realizar uma due diligence documental completa do imóvel. Ou seja, é importante fazer uma análise minuciosa da documentação, solicitando para analise registros como:
- Matrícula atualização do imóvel
- Certidão de obtido do proprietário do imóvel
- Certidão de inteiro teor do inventário
- Documentos do inventariante
- Certidões negativas de débitos do imóvel e do espólio
- Certidões negativas de ações e execuções
- Processo de inventário ou escritura de inventário extrajudicial
Ao analisar esses documentos, o comprador diminui os riscos fiscais ou judiciais que possam afetar a venda de imóvel em inventário.
Como tornar a negociação mais segura?
A forma mais adequada de garantir uma compra e venda de imóveis em inventário é conduzir esse processo com acompanhamento jurídico especializado desde o início. Um advogado especialista em Direito Imobiliário pode analisar a regularidade do inventário, conferir a documentação e detectar eventuais ônus.
Além disso, esse profissional também poderá redigir um contrato que proteja os interesses do comprador, bem como assegure o cumprimento de todas as condições previstas em Lei, especialmente quando a transferência de propriedade depender de fatores como a conclusão do inventário ou autorizações judiciais.
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