Quando alguém decide comprar um imóvel na planta, normalmente carrega a expectativa legítima de construir um lar, investir ou garantir tranquilidade a longo prazo. No entanto, nem sempre as coisas saem como planejado, existem os riscos e benefícios ao comprar imóveis na planta. Em minha experiência, um dos momentos mais delicados desse caminho é a rescisão do contrato. E, infelizmente, vejo muitos clientes cometendo os mesmos erros, o que pode gerar ainda mais frustração e prejuízos financeiros.
Quero compartilhar, neste artigo, os 7 erros que mais presencio em casos de distrato de imóvel na planta, com reflexões práticas e dicas que sempre aplico na assessoria da Mozer Advocacia. O objetivo é ajudar você a agir com mais segurança e proteger seus direitos.
Por que ocorrem tantos distratos de imóveis na planta?
Segundo levantamento divulgado pelo Procon-SP com dados da Fitch, cerca de 41% dos imóveis comprados na planta em São Paulo foram devolvidos em um único ano. As principais reclamações? Atrasa na entrega e cláusulas contratuais abusivas, temas que acompanho de perto há anos. Esse cenário reflete não só dificuldades econômicas momentâneas, mas, acima de tudo, falta de entendimento sobre os detalhes e direitos envolvidos.
Erro 1: Desconhecer o que é realmente um distrato
Erro 1: Desconhecer o que é realmente um distratoMuitas pessoas acreditam que a desistência de imóvel é simples: basta comunicar a intenção e esperar pelo reembolso. Mas há diferenças legais entre distrato, resilição e rescisão contratual.
Distrato não é só “desistir”, é romper um compromisso jurídico, sujeito a regras legais e contratuais.
Por isso sempre oriento: antes de qualquer atitude, leia o contrato e consulte um especialista em direito imobiliário.
Erro 2: Ignorar as multas contratuais e a Lei nº 13.786/2018
Você sabia que, agora, as multas para quem desiste do imóvel na planta têm limite? Desde 2018, a Lei nº 13.786 passou a regular situações como devolução de valores pagos, prazos e consequências, trazendo mais transparência para todos.
O erro mais comum que vejo é ignorar esse texto legal e se basear em informações desatualizadas. Por causa da lei, a incorporadora pode reter até 25% das quantias pagas pelo comprador e, nos empreendimentos submetidos ao regime de afetação patrimonial, esse percentual pode subir para 50%. Muitos se assustam, mas está previsto na legislação.
Ou seja:
- A multa não pode ser superior ao limite legal;
- O comprador tem direito ao saldo residual no prazo de até 12 meses;
- No caso do regime de afetação patrimonial, as condições mudam, como tratarei a seguir.
Erro 3: Não entender o que é afetação patrimonial da incorporadora
No regime de afetação patrimonial, os bens do condomínio de construção (obra) não se misturam com o patrimônio geral da incorporadora. Desde a Lei dos Distratos, a segurança dos recursos do empreendimento é garantida em benefício dos compradores. No entanto, os contratos geralmente trazem regras mais rígidas e multas elevadas para desistência, chegando a 50% de retenção dos valores pagos. Eu percebo que poucos compradores se atentam para essa cláusula no momento da assinatura.
Quando acompanho processos desse tipo na Mozer Advocacia, sempre faço questão de explicar essa diferença justamente para evitar surpresas desagradáveis. Recomendo conferir o contrato e buscar orientação antecipadamente.
Controle Judicial e a Redução do Percentual
Apesar da previsão legal, o ponto crucial do entendimento recente é que o percentual de 50% representa um teto, e não um valor fixo e de aplicação automática. O Judiciário pode, e tem feito, analisar se a aplicação do percentual máximo se mostra excessiva no caso concreto, à luz do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.
Uma decisão recente do mesmo TJ-MT ilustra essa possibilidade de controle judicial. No caso, a multa foi reduzida para 10%, pois a aplicação do teto de 50% foi considerada desproporcional:
TJ-MT — APELAÇÃO CÍVEL 10327873920248110003 — Publicado em 14/06/2026
O regime de patrimônio de afetação, previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei n.º 4.591/64, autoriza retenção de até 50% das parcelas pagas em caso de distrato por iniciativa do comprador, sem, contudo, impor a aplicação automática do percentual máximo, que permanece sujeito ao controle judicial de proporcionalidade.
Neste julgado, o tribunal considerou que, como o imóvel não havia sido entregue nem utilizado pelo comprador e poderia ser revendido pela incorporadora, a retenção de 50% somada a outras perdas seria uma desvantagem manifestamente excessiva para o consumidor.
Em resumo:
- Legalidade: A cláusula de retenção de até 50% em contratos com patrimônio de afetação é considerada legal, com base na Lei do Distrato.
- Não é automática: O percentual de 50% é um limite máximo, não uma regra absoluta.
- Análise do caso concreto: O Judiciário pode reduzir o percentual se considerá-lo abusivo ou desproporcional, levando em conta fatores como o estágio da obra, a ausência de posse pelo comprador e o valor já pago.
Portanto, recomenda-se consultar uma advogado especialista no assunto para ter as melhores orientações de acordo com o caso concreto.
Erro 4: Não formalizar adequadamente a solicitação de rescisão
Vejo alguns clientes tentarem rescindir o contrato por telefone ou por mensagens informais. Tudo relacionado à rescisão deve ser feito por escrito, com protocolo de recebimento.
Da mesma forma, explico em nosso conteúdo que toda negociação quanto à devolução de valores, abatimento de multas e prazos deve constar em documento devidamente assinado pelas duas partes. Somente assim é possível provar prazos e condições, evitando litígios posteriores por falta de provas.
Erro 5: Desconsiderar taxas, despesas e retenções que não aparecem no valor da multa
Em quase todos os contratos, observo previsão de taxas condominiais, corretagem, eventuais reparos, despesas administrativas e retenções extras, além da multa. Quando alguém pensa em sair do negócio, deve calcular todos esses descontos do valor a ser reavido. Negligenciar esse ponto gera frustração: o valor reembolsado pode ser bem menor do que o esperado.
Erro 6: Acreditar que o ressarcimento é imediato
Depois de muita expectativa, sempre noto grande ansiedade com o prazo da devolução do dinheiro. Mas, pela Lei nº 13.786, o valor deve ser devolvido em até 12 meses, a partir do desfazimento do contrato, exceto em casos de culpa da incorporadora (como atraso na obra). No regime de afetação patrimonial, o reembolso ocorre somente após a revenda da unidade a um novo comprador, respeitando-se sempre o teto de 50% de retenção.
Portanto, planeje-se para não depender imediatamente desse dinheiro e, se possível, procure um advogado antes de rescindir o contrato para saber exatamente o que esperar do fluxo de pagamentos.
Erro 7: Não buscar orientação jurídica antes, durante e depois da rescisão
Erro 7: Não buscar orientação jurídica antes, durante e depois da rescisãoÉ surpreendente notar como muitos só procuram apoio jurídico quando já surgiram conflitos sérios, cobranças inesperadas, bloqueio dos valores ou mesmo ações na justiça. Com a experiência que adquiri na Mozer Advocacia, acredito que o acompanhamento de um profissional pode evitar ou minimizar grande parte dos problemas.
Reforço: os contratos mudam, as práticas das incorporadoras também. A legislação evoluiu nos últimos anos, e dúvidas como “tenho direito à devolução?” ou “a multa é válida?” só podem ser respondidas com análise personalizada do caso. Buscar informações confiáveis sempre será seu melhor caminho.
Como agir da maneira correta ao rescindir contrato de imóvel na planta?
Aplicando tudo que relatei, costumo orientar meus clientes a seguirem estes passos:
- Ler com atenção o contrato e conferir cláusulas de multa, prazos e afetação patrimonial;
- Registrar a solicitação de distrato por vias formais e documentadas;
- Negociar, se possível, condições melhores, principalmente se o atraso for da construtora;
- Prever que a devolução pode levar até 12 meses e organizar o orçamento pessoal;
- Consultar sempre um especialista em direito imobiliário para evitar prejuízos futuros.
Essas medidas, além de preservar seus direitos, demonstram para a incorporadora que você está informado, o que costuma facilitar negociações.
A Mozer Advocacia tem como missão atuar justamente nesses casos, trazendo suporte desde a regularização documental até a elaboração ou rescisão de contratos.
Conclusão
O distrato de imóvel na planta requer atenção, calma e conhecimento da lei. Os erros mais comuns são evitáveis com informação, clareza e orientação profissional. Procurando agir estrategicamente, você terá mais segurança para reivindicar seus direitos e reduzir dores de cabeça.
Se precisar de uma análise personalizada sobre distrato, regularização ou negociação imobiliária, recomendo entrar em contato comigo na Mozer Advocacia. Conheça os detalhes dos serviços e conteúdos já publicados para se proteger de verdade em toda transação imobiliária!
Perguntas frequentes sobre rescisão de imóvel na planta
O que é rescisão de imóvel na planta?
Rescisão de imóvel na planta é o rompimento legal de um compromisso de compra e venda firmado com uma incorporadora antes da conclusão da obra ou entrega das chaves. Significa desistir da aquisição mediante regras estabelecidas em contrato e na legislação, podendo envolver devolução de valores e multas conforme o caso.
Como funciona a rescisão de contrato?
A rescisão normalmente envolve o envio de um pedido formal (escrito) à incorporadora, análise das cláusulas contratuais sobre multas, restituições e prazos, além do cumprimento da Lei nº 13.786/2018. O valor a ser devolvido costuma ser pago em até 12 meses, descontadas as retenções contratuais e com variações se a obra estiver sob afetação patrimonial.
Quais os principais erros ao rescindir contrato?
Os erros mais frequentes são: desconhecer os direitos e deveres previstos no contrato, desconsiderar as multas e taxas, não formalizar o pedido por escrito, negligenciar o regime de afetação patrimonial, acreditar em devolução imediata, ignorar taxas extras e não buscar orientação jurídica especializada.
Quanto custa rescindir contrato de imóvel?
O custo da rescisão depende do contrato, mas, geralmente, a incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos e, em regime de afetação, até 50%. Também podem ser descontadas taxas administrativas, condominiais, de corretagem e outros gastos previstos em contrato.
Posso desistir do imóvel sem multa?
Só é possível conseguir isenção de multa quando a rescisão ocorre por motivo de inadimplência ou atraso relevante causado pela incorporadora. Nas demais situações, a cobrança de multa é prevista em lei e dificilmente pode ser afastada, salvo em negociações específicas ou decisões judiciais favoráveis.
Agora que você conhece os principais cuidados ao rescindir seu contrato, te convido a saber mais sobre regularização e defesa de direitos no blog da Mozer Advocacia. Sua segurança jurídica começa com boa informação e orientação especializada!
