A locação em condomínios por plataformas digitais como a locação Airbnb é uma comodidade que a Era Digital trouxe e que auxilia na oferta desse tipo de serviço. Contudo, esse é assunto que também vem levantando muitas discussões no Direito Imobiliário.
Isso porque a natureza desse tipo de contratação gera muitas vezes uma rotatividade considerável de pessoas não residentes convivendo no condomínio.
Consequentemente, essa modalidade de locação acaba sendo alvo de reclamação por parte dos moradores, uma vez que ela altera a convivência normal nas dependências comuns.
Mas afinal, a locação temporária de imóveis em condomínios residenciais é permitida? Quais implicações existem envolvendo esse assunto? O condomínio pode vetar locações feitas por plataformas como locação Airbnb?
Visando sanar essas e outras questões, preparamos esse artigo com tudo o que precisa saber sobre o assunto. Confira!
O é a locação Airbnb?
Para uma melhor compreensão acerca das implicações legais de uma locação imobiliária em condomínios residenciais por plataformas digitais, é necessário que entenda inicialmente do que se trata essas plataformas.
Basicamente, as plataformas digitais para locação são meios disponíveis no meio virtual que permite aos proprietários disponibilizarem suas unidades para locação por um curto período a uma ou mais pessoas sem vínculo entre si. Eles podem ainda oferecer a locação do imóvel completo, ou então por cômodo.
Atualmente, a plataforma mais conhecida no Brasil é a “AIRBNB”, presente em diversos países e notoriamente conhecida por facilitar as locações por temporada.
Tal plataforma também é conhecida pela segurança em tais locações Airbnb, vez que exige cadastro prévio contendo nome completo, e-mail, endereço (contas de serviços públicos), telefone, informações de pagamento, apresentação de documento com foto, aceitação das regras do imóvel, selfie com o documento com foto, ter mais de 18 anos.
Tal plataforma ainda tem regras e explicações acerca da Segurança e informações e alerta à Covid 19 e termos de serviços, pagamento, estadia, dentre outros, ou seja, trata-se de um meio muito eficaz e seguro para locações.
Se assim não fosse verdade, não estaria em diversos países do mundo e com um notório reconhecimento mundial de seus serviços.
O condomínio pode proibir a locação de imóveis pelo AIRBNB?
Essa é uma dúvida muito comum entre os condôminos que pensam em disponibilizar suas unidades para locação em plataformas digitais.
Em regra, o condomínio proíbe alguns formatos de locações, sobretudo aqueles que se enquadram como contratos típicos de hospedagem, regulados pela Lei n.º 11.771/2008.
E sim, o condomínio pode proibir locação pelo Airbnb, essa é uma decisão do STJ, mas para que seja válida o condomínio deve cumprir alguns requisitos legais. Quer saber mais sobre essa decisão do STJ, veja a matéria completa em nosso blog; Condomínio pode proibir Airbnb – Decisão do STJ divide advogados
Afinal, posso fazer locação AIRBNB no meu condomínio?
De modo geral, a possibilidade da locação Airbnb é um assunto que traz consigo muitas divergências jurisprudenciais, principalmente porque não há uma regulamentação específica para esse tipo de locação.
Sendo assim, não há um consenso quanto abordagem do tema no Direito Imobiliário. Algumas abordagens apontam que a contratação por curto prazo de imóveis por plataformas digitais é equivalente aos serviços de hospedagem e, portanto, pressupõem que os condomínios não possam fazer locação Airbnb de suas unidades quando sua convenção não prever a regulação desse tipo de contratação.
Por outro lado, o entendimento da Quarta Turma do STF sobre a modalidade de locação Airbnb é que as locações por plataformas digitais não são proibidas, havendo, portanto, a necessidade de assembleia de condomínio para regulamentar sua proibição.
Em outras palavras, não há um entendimento sólido se um condômino pode ou não fazer locação Airbnb. Por isso, é importante que cada caso seja analisado individualmente para que se possa deliberar sobre o assunto.
Além disso, cabe ao condomínio tomar as providências para buscar a melhor forma de regularizar a situação.
O que o condomínio deve fazer para regular a locação Airbnb?
Por se tratar de um assunto que não envolve uma regulamentação definida, é importante que o condomínio se posicione a partir da convenção condominial para definir se regula ou veta a locação Airbnb de imóveis por temporada. Para isso, o condomínio deve deliberar com um quórum de maioria qualificada de 2/3 em assembleia de condomínio para fazer valer sua decisão.
Cuidados com as invalidades.
Em linhas gerais, uma assembleia pode ser anulada caso não sejam cumpridas todas as normas necessárias para sua realização. Assim, sua invalidação pode ocorrer nos seguintes casos:
- A assembleia ocorrer sem a convocação de todos os condôminos;
- Participação de proprietários com débitos pendentes na reunião;
- Inquilinos ou representantes dos condôminos participarem da assembleia sem a devida autorização legal;
- Aprovação de obras ou alterações na convenção condominial sem o quórum mínimo de 2/3 dos votos de todos os condôminos.
Para determinar a conformidade do condomínio com as leis em vigor e decidir se deve apoiar ou não a locação Airbnb, é necessário examinar alguns pontos específicos:
- Em primeiro lugar, é essencial avaliar a convenção de condomínio. A convenção deve especificar se o condomínio é destinado exclusivamente para uso residencial ou não;
- Além disso, é fundamental analisar a validade da convenção em questão. Algumas convenções podem ser bastante antigas e, em alguns casos, não possuem validade legal.
A melhor solução é sempre buscar uma negociação amigável entre o condomínio e os condôminos, uma vez que judicialmente prever um resultado em eventual litígio ainda é algo complexo.
Um especialista na área do direito imobiliário terá o conhecimento necessário para fazer as análises necessárias e recomendar a solução mais adequada ao caso.
Na Mozer advocacia cuidamos da parte burocrática das assembleias, defendendo nossos clientes em seus interesses.