No mercado imobiliário, a introdução dos impostos IBS e CBS tem sido alvo de muitas dúvidas entre proprietários de imóveis e imobiliárias. E não é para menos, afinal, o novo cenário fiscal promete mudar substancialmente a forma como a locação de imóveis é tributada no Brasil.
Criado dentro do contexto da Reforma Tributária, a nova estrutura tributária irá reunir impostos federais, estaduais e municipais sobre o consumo, a fim de reduzir a complexidade tributária do sistema atual e levar mais transparência ao processo de arrecadação.
Para donos de imóveis alugados e administradoras, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) podem impactar não só a carga tributária em si, como também a forma de declarar receitas e até estruturar contratos de aluguel, trazendo consigo novas obrigações e uma maior atenção na gestão tributária das locações.
Se você possui imóveis alugados ou atua no mercado imobiliário e quer entender mais sobre as novas regras tributárias, continue lendo e veja como se preparar para essa nova realidade.
O que são IBS e CBS na Reforma Tributária
IBS e CBS são as siglas usadas para definir o Imposto sobre Bens e Serviços e a Contribuição sobre Bens e Serviços, respectivamente. O primeiro irá substituir tributos estaduais e municipais como ISS e ICMS, enquanto o segundo irá ocupar o lugar de contribuições federais como PIS e Cofins. Ambos formarão o sistema central de tributação de bens e consumo brasileiro chamado IVA – Imposto sobre Valor Agregado.
Apesar desses tributos focarem especialmente sobre o consumo de bens e serviços, sua base de incidência foi ampliada, levando a inclusão de atividades que, até então, não faziam parte desse escopo, como é o caso da locação de imóveis.
Desse modo, além do Imposto de Renda, os contratos de locação, seja de curta ou longa duração, também poderão sofrer incidência do IBS e CBS.
Quem deve contribuir com IBS e CBS?
De acordo com o artigo 21 da Lei Complementar n°214/2025, o IBS e CBS serão cobrados de pessoas físicas ou jurídicas que forneça bens ou serviços como atividade econômica, de forma habitual ou profissional.
Para pessoa física, o imposto somente será cobrado apenas quando:
- Tiver alugado quatro ou mais imóveis e receber uma receita anual proveniente dessas locações no valor superior a R$240 mil
- Apresentar receita anual com locação que ultrapasse R$288 mil, não importando a quantidade de imóveis sob locação.
Lembrando que essa regra vale tanto para propriedades residenciais, quanto comerciais, industriais, por temporada, imóveis rurais, entre outros.
O que muda para locadores com a nova tributação
Para proprietários que alugam vários imóveis, a chegada do IBS e CBS deve ser acompanhada de perto. Afinal, esses tributos podem impactar locadores de várias maneiras.
Redução da margem de lucro
Com o novo cenário fiscal, parte da carga tributária incidirá diretamente sobre a locação. Como resultado isso pode causar uma queda acentuada da margem de lucro e exigir uma revisão cautelosa dos contratos de locação em vigor.
Adequações fiscais e contábeis
A incidência do IBS e CBS também vai impactar na forma que locadores declaram receitas e custos associados à locação imobiliária.
Com os novos impostos, as diretrizes envolvendo crédito tributário e compensação podem sofrer alterações e, portanto, é preciso ficar atento para realizar as adaptações contábeis e fiscais necessárias, a fim de se manter em dia com as obrigações tributárias e evitar penalizações ou despesas futuras.
Obrigações acessórias
Segundo a Reforma Tributária, contribuintes do IVA devem emitir notas fiscais eletrônicas de serviço. Portanto, locadores de imóveis PF ou PJ que ainda não emitiam nota fiscal para locação, agora terão que cumprir essa obrigatoriedade, assim que o novo sistema estiver disponível para uso.
Para locadores comerciais e que investem na locação de vários imóveis, os impactos das novas regras tributárias tendem a ser ainda maiores. Desse modo, analisar de forma criteriosa o regime tributário, com respaldo jurídico ou mesmo avaliar estratégicas como reorganização societária e constituição de holding patrimonial é fundamental.
Impactos para administradoras de imóveis
Além dos locadores, administradoras imobiliárias também podem ser diretamente afetadas com a nova tributação. Como essas empresas lidam diariamente com gestão de contratos de locação, gestão de receitas de aluguel e intermediação entre proprietários e inquilinos, a incidência de IBS e CBS obrigará as administradoras a:
- Revisar sua estrutura tributária para definir se o modelo atual ainda é vantajoso
- Adequar-se sob o ponto de vista fiscal e contábil quanto a novas classificações e procedimentos envolvendo receitas decorrentes da locação de imóveis
- Revisar contratos de locação para analisar possíveis impactos tributários e rever honorários, bem como custos extras a serem repassados aos proprietários.
Ademais, caberá às administradoras também orientar proprietários e investidores sobre os efeitos da nova tributação.
Conclusão
Os tributos IBS e CBS marcam uma transformação estrutural no cenário tributário brasileiro, podendo impactar diretamente mercados como o setor imobiliário.
Se você ainda tem dúvidas sobre como essas mudanças irão impactar contratos de locação ou estruturas patrimoniais, buscar orientação jurídica especializada sem dúvida é o caminho ideal para tomadas de decisão mais seguras.
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