A locação de imóveis em condomínios por plataformas digitais como Airbnb é uma comodidade que a Era Digital trouxe e que auxilia na oferta desse tipo de serviço. Contudo, esse é assunto que também vem levantando muitas discussões no Direito Imobiliário.
Isso porque a natureza desse tipo de contratação gera muitas vezes uma rotatividade considerável de pessoas não residentes convivendo no condomínio. Consequentemente, essa condição acaba sendo alvo de reclamação por parte dos moradores, uma vez que ela altera a convivência normal nas dependências comuns.
Mas afinal, a locação temporária de imóveis em condomínios residenciais é permitida? Quais implicações existem envolvendo esse assunto? O condomínio pode vetar locações feitas por plataformas como Airbnb?
Visando sanar essas e outras questões, preparamos esse artigo com tudo o que precisa saber sobre o assunto. Confira!
O que são as plataformas digitais para locação de imóveis?
Para uma melhor compreensão acerca das implicações legais de uma locação imobiliária em condomínios residenciais por plataformas digitais, é necessário que entenda inicialmente do que se trata essas plataformas.
Basicamente, as plataformas digitais para locação são meios disponíveis no meio virtual que permite aos proprietários disponibilizarem suas unidades para locação por um curto período de tempo a uma ou mais pessoas sem vínculo entre si. Eles podem ainda oferecer a locação do imóvel completo, ou então por cômodo.
Atualmente, a plataforma mais conhecida no Brasil é a “AIRBNB”, que é presente em diversos países e notoriamente conhecida por facilitar as locações por temporada.
Tal plataforma também é conhecida pela segurança em tais locações, vez que exige cadastro prévio contendo nome completo, e-mail, endereço (contas de serviços públicos), telefone, informações de pagamento, apresentação de documento com foto, aceitação das regras do imóvel, selfie com o documento com foto, ter mais de 18 anos.
Tal plataforma ainda tem regras e explicações acerca da Segurança e informações e alertas à Covid 19 e termos de serviços, pagamento, estadia, dentre outros , ou seja, trata-se de um meio muito eficaz e seguro para locações.
Se assim não fosse verdade, não estaria em diversos países do mundo e com um notório reconhecimento mundial de seus serviços.
O condomínio pode proibir a locação de imóveis pelo AIRBNB?
Essa é uma dúvida muito comum entre os condôminos que pensam em disponibilizar suas unidades para locação em plataformas digitais.
Em regra, o condomínio proíbe alguns formatos de locações, sobretudo aqueles que se enquadram como contratos típicos de hospedagem, regulados pela Lei nº 11.771/2008.
Contudo, a locação de imóveis feita a partir de plataformas digitais como Airbnb não se configura automaticamente como serviço de hotelaria e por isso, sua proibição vai depender do que determina a convenção do condomínio em cada caso.
Afinal, posso alugar meu imóvel pelo AIRBNB?
De modo geral, a possibilidade da locação de imóveis em plataformas digitais é um assunto que traz consigo muitas divergências jurisprudenciais, principalmente porque não há uma regulamentação especifica para esse tipo de locação.
Sendo assim, não há um consenso quanto abordagem do tema no Direito Imobiliário. Algumas abordagems apontam que a contratação por curto prazo de imóveis por plataformas digitais é equivalente aos serviços de hospedagem e, portanto, pressupõem que os condomínios não podem alugar suas unidades nesse formato quando sua convenção não prever a regulação desse tipo de contratação.
Por outro lado, o entendimento da Quarta Turma do STF sobre a modalidade de locação é que as locações por plataformas digitais não são proibidas havendo, portanto, a necessidade de assembleia de condomínio para regulamentar sua proibição.
Em outras palavras, não há um entendimento sólido se um condômino pode ou não alugar sua unidade em plataformas digitais. Por isso, é importante que cada caso seja analisado individualmente para que se possa deliberar sobre o assunto. Além disso, cabe ao condomínio tomar as devidas providencias para buscar a melhor forma de regularizar a situação.
O que o condomínio deve fazer para regular a locação de imóveis por plataformas digitais?
Por se tratar de um assunto que não envolve uma regulamentação definida, é importante que o condomínio se posicione a partir da convenção condominial para definir se regula ou veta a locação de imóveis por temporada. Para isso, o condomínio deve deliberar com um quórum de maioria qualificada de 2/3 em assembleia de condomínio para fazer valer sua decisão.
Cuidados com as invalidades.
Para determinar a conformidade do condomínio com as leis em vigor e decidir se deve apoiar ou não as locações de imóveis pelo Airbnb, é necessário examinar alguns pontos importantes:
Em primeiro lugar, é essencial avaliar a convenção de condomínio. A convenção deve especificar se o condomínio é destinado exclusivamente para uso residencial ou não.
Além disso, é fundamental analisar a validade da convenção em questão. Algumas convenções podem ser bastante antigas e, em alguns casos, não possuem mais validade legal.
A melhor solução é sempre buscar uma negociação amigável entre o condomínio e os condôminos, uma vez que judicialmente prever um resultado em eventual litigio ainda é algo complexo.
Um especialista na área do direito imobiliário terá o conhecimento necessário para fazer as análises necessárias e recomendar a solução mais adequada ao caso.
